• 莱坊促政府透过公私合营模式释放私人拥有的土地储备

    7 September 2018

    (2018年9月5日, 香港)  私人游乐场地契约政策及土地供应专责小组公众咨询快将结束,莱坊执行董事和估价及地产拓展顾问部主管陈致馨对以上两大范畴有以下的意见。

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    私人游乐场地契约检讨

    政府就私人游乐场地政策检讨报告而进行为期6个月的公众咨询快将完结,当中建议修订现行私人游乐场地契约安排及条款,包括向适合续约的私人体育会征收地价市值的三分之一。陈致馨认为,由于大部分私人体育会并非牟利机构或旨在达至收支平衡,甚至于营运康体设施方面有所亏蚀,所以在土地估价上难以作出充分反映市场价值的估算,故此莱坊建议向这些私人体育会收取象征式地价。基于这些按私人游乐场地契约批出的土地用途、契约条款和限制有别于公开市场的商业用地,所以不能利用其他商业用地的交易价格作为估价的基准及直接比较,而市场亦欠缺同类例子作参考。
     
    若政府否决向私人体育会只收取象征式地价的做法,莱坊建议政府考虑征收应课差饷租值的一个百份率,作为计算其合理年租。政府亦可按应课差饷租值每年的变化调整年租。此计算方法跟政府计算地租的方法相似,由于款项仅是每年支付一次,相信私人组织有足够的时间为财务作出准备。此外,不论地价多少,政府亦需考虑这些私人组织的营运、财务、地契的限制和对社会的贡献 。

    同时,为鼓励私人会所投资、推广运动和向会员和非会员提供优质服务,政府有需要提供较长的地契来配合其营运性质。莱坊建议将于2027年到期或以象征式地价延至2027年到期的私人游乐场地契,于符合地价要求和能配合民政事务局政策的前题下,可获续期21年+15年。

    就检讨报告中建议参考活化工厦计划的补地价分期付款,莱坊指出政府设定的利率较市场高,故至今仍未有工厦业主采用,相信私人会所亦未必会考虑这项安排。莱坊亦反对就私人市场买卖会籍建议管制,因这有违自由市场理念和干预私人会所营运。

    公私营合作模式

    香港土地供应专责小组正积极研究各种能够增加土地供应的可行方案,目前已提出在短、中、长期共18项增加土地供应的方案。其中3项方案涉及私人用地,包括棕地发展、利用新界的私人农地储备及于新界开发新发展区。

    由于现时香港政府在使用《收回土地条例》征收私人用地的过程十分漫长,亦因为现有机制无法有弹性地处理赔偿及安置等问题,以致项目无法如期完成,特别是在发展资助房屋方面。同时,政府在资源分配上亦难以同一时间回收多片土地开展项目,应考虑使用其他方法加快发展,其中方法是采用公私合营模式。

    公私合营模式能有效地运用私人发展商在个别项目发展的经验提升项目的成本效益,减低政府在发展项目上的投入及风险,在涉及私人用地的项目上可避免政府因受制于现有欠缺弹性的赔偿机制下征收私人土地,亦可避免一连串因收地引发的社会问题。透过公私合营模式发展资助房屋,陈致馨认为可比政府利用《收回土地条例》快3至5年完成。由于现时香港欠缺土地发展资助房屋,政府应该利用适当诱因,吸引拥有土地储备的发展商参与发展资助房屋。同时,陈致馨建议资助房屋在公私合营项目中所占房屋比例一般为20%至40%,最高更可达至50%,从而提供足够诱因鼓励私人发展商参与发展资助房屋。

    陈致馨亦建议政府应成立独立委员会审批公私合营项目,并提高透明度,消除公众对官商勾结的疑虑。独立委员会由行政长官主持,角色应只局限于审批公私合营项目及确定资助房屋在不同公私合营项目中所占的房屋比例,而在确定该房屋比例后应交由城规会及地政署处理规划流程及技术性问题,以免架床叠屋。他亦建议委员会采用评分准则,除了考虑公私合营提案中资助房屋所占的比例外,亦可考虑其他与公众利益相关的元素,同时应保育生态价值较高的用地,做到公平、公正及公开,消除公众对政府偏颇大型发展商的疑虑。

    总括而言,就土地供应专责小组提出增加土地供应的方案中,莱坊支持棕地发展和利用私人的新界农地储备以增加短中期的土地供应。中长期而言,相信在维港以外近岸填海,发展东大屿都会以及在新界发展更多新发展区亦是可行方案。另外,一些概念性的选项,包括于现有运输基建设施和利用公用事业设施上作上盖发展,相信有一定的发展潜力。

     

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