2015年10月15日（香港） – 莱坊今天发表2016年《全球城市报告》。报告探讨全球20个领先城市未来房地产市场的趋势和市场表现。
图片说明：莱坊高级董事及估价及谘询部主管林浩文（左一）、莱坊董事及大中华研究及谘询部主管纪言迅（中）及莱坊商业物业代理部董事林护祥（右一）。
重点:
• 根据莱坊研究，预计2015-2018年年底香港优质写字楼租金增长率将排名亚太区的第三位表一。
• 2015年，香港优质写字楼租金回报率仍是全球最低表二。
• 2015年第二季，香港蝉联全球写字楼租金最高的城市表三。
• 2015年，中资机构佔中环新租务约40-50%，是甲级写字楼市场需求的主要动力来源。
• 中环甲级写字楼的重建及翻新需求，长远将影响中环甲级写字楼的供应。
• 今年九月份，中环空置率下跌至1.4%，接近2008年的历史低位。
• 增加写字楼未来供应似乎是解决中环供应紧张的办法。不过短期而言，香港的CBD2或其他新增供应不能取缔中环写字楼的地位，但将形成协同效应。
• 预计到2020年，香港面临短缺的写字楼面积约达二百万平方呎，相等于一座国际金融中心二期。
全球写字楼市场的表现：
联合国世界人口展望在未来五年间，全球城市人口将增加3.8亿。城镇化加快和更多的写字楼需求将令主要全球城市的写字楼租金上升。莱坊追踪20个全球城市的优质写字楼租金，预计截至2018年，马德里的租金增长将领先，达到22.2％，孟买和三藩市将分别以21.3％及20.2％的增幅紧随其后表一。
莱坊董事及大中华区研究及谘询部主管纪言迅指出，儘管中国经济增长放缓，对亚太区内的经济造成一定影响，在未来数年亚太区仍将有较为强劲的经济增长。再加上印度和中国内地城镇化的强劲因素，在未来三年，此等亚太区全球城市的写字楼租金将继续有增长的动力。
预测2015-2018年年底，在20个全球城市中，八个城市将录得双位数的租金增长，当中包括香港，预料将录得12%租金增长，在排行榜中位列第八。至于写字楼回报率方面，在20个全球城市中，预测今年底香港（2.9%）依然会是优质写字楼回报最低的城市。相反，印度的班加罗尔、孟买和新德里的写字楼回报率则预计最高，分别将达到10.5%、10%和9.5%表二。
根据莱坊摩天大楼指数，在2015年第二季，香港以每年每平方呎255.50美金再次蝉联全球办公大楼租金最高的城市。 而伦敦和三藩市的办公大楼租金增长分别为10.7%和8.2%，成为 2014年第四季到2015年第二季间写字楼租金增长最快的城市表三，反映门户城市的租户市场需求活跃。
香港写字楼市场表现和最新趋势：
写字楼空置率：
儘管股市不稳和人民币贬值，莱坊高级董事及估价及谘询部主管林浩文预计在中资机构持续的需求带动下，香港写字楼租金将录得温和涨幅。在2015年，中资机构佔中环新租务约40-50%。然而，由于中环缺乏新增供应，加上超过一半的甲级写字楼楼龄超过25年，部份有重建和翻新的需要，长远而言，这将影响中环甲级写字楼的供应。今年九月份，本港甲级写字楼整体空置率下跌至1.7%，中环空置率更下跌至1.4%，接近2008年的历史低位。
优质写字楼租赁回报率：
根据莱坊研究，由于香港写字楼物业连续多年升值，香港预测今年底成为20个全球城市中优质写字楼租赁回报率（2.9%）最低的城市。
写字楼租金涨幅：
展望将来，林浩文预计在2016年中环的写字楼租金升幅将少于5%，由于未来新供应集中在东九龙，预料该区租金将轻微下跌0-5%。虽然九龙东写字楼供应集中和租金吸引，但由于只有部分企业选择搬迁到九龙东，我们相信CBD2在短时间内不能取缔中环写字楼的地位，但将与中环形成协同效应。
未来写字楼供应：
有部分主要的项目已上轨道以提供新写字楼空间，如九龙东「CBD2」和湾仔政府办公室重置。莱坊研究指出到2020年，预计香港很可能将面临近二百万平方呎的短缺写字楼面积，相等于一座国际金融中心二期。受惠于基金认可计划的长期需求，长远而言，林浩文依然看好香港优质和甲级写字楼的前景。
资本市场的五大趋势：
以下为2016年影响投资者资产分配的五大趋势
2016年《全球城市报告》第34-35页
1. 专业用途物业
影响专业物业需求增长的主要原因:
• 市场要求不断转变。
• 全球金融危机后，资产多样化的重要性。
• 传统投资产品回报率受压，投资者寻求保存和增加资产的替代方法。
2. 租金收入- 长期还是短期？
• 商业地产是一种收入驱动的资产类别，其长期表现有赖于高及稳定的回报。
• 然而，在实际情况下，很多投资者被迫承担更高的风险。
• 在亚太区，由于租约年期较短，多为二至五年，投资者往往较着重资本价值和租金增长前景。
• 香港在2014年前的十年，商业物业的平均年收入回报为4.4%，年总回报则为14.4%。
3. 管制放宽
• 政府管制影响全球资本流动，既可能促进房地产投资市场的发展，亦可能抑制其发展。
• 近期，中国和澳洲签订自由贸易协定，预计将推动两国的跨国物业投资市场发展。
4. 综合用途物业投资
• 综合用途物业项目可以让投资者分散投资风险，并持有在未来一段时间有机会快速增长的房地产物业类型，例如伦敦巴特西电站（Battersea Power Station）。
5. 美国和中国内地的对外投资资金
• 2013年，美国对华投资的兴趣创新高，但今年夏季受股市动盪影响，再加上美国加息，美国对中国市场的兴趣将可能在短期内降温。
• 中国内地经济放缓，再加上对海外投资的宽鬆政策，令很多中国投资者向外寻求投资机会。中国向外投资持续上升，截至今年六月的两年半内，中国投资海外商业物业市场的金额达240亿美元。
• 由于投资者喜欢将投资组合分散到相对稳定的海外市场，未来几年，预计中国对外投资的趋势将持续。