2015年下半年中国内地和香港楼市展望

2015年6月9日 – 自金管局于二月收紧港币700万元或以下住宅物业的最高按揭成数以来，今年三至五月一般住宅销售量约每月4,000宗，较本年首两个月超过5,000宗为低。市场目光转回豪宅市场，预计豪宅价格在未来半年将进一步上升。与此同时，中国内地降低购买第二套房的首期成数，部份内地城市吸纳量上升，楼价亦向好，特别是一线城市。

今天下午于莱坊香港办公室举办的记者招待会上，莱坊高级董事及估价及谘询主管林浩文和大中华研究及谘询部主管纪言迅回顾过去半年本港及中国内地的物业市场表现，并且预测今年下半年住宅市场的趋势。

中国内地住宅市场：

• 2014年中国内地楼市不太活跃，并录得24年来最低的国内生产总值，楼市放缓的情况延续至今年年初。今年首四个月，中国70个主要城市的楼价按年下跌6.6%。

• 中央政府在过去几个月推出一系列的楼市宽鬆措施以刺激内地低迷的楼市，包括减息、中国央行调低存款准备金率和降低第二套房的首期成数。

• 中国不同城市的住宅市场表现各异。随着内地政府推出楼市宽鬆措施，部份内地城市的楼价有所改善，特别是需求强劲的一线城市。而在郊区及二、三线城市，住宅供应充足及库存量仍然高企，促使发展商减价速销。

• 由于最近的宽鬆措施和减息，纪言迅预料今年内地一线城市的住宅楼价将上升4-6%，而二线城市的豪宅价格将上升2-3%。

2015年中国内地住宅楼价预测：

资料来源：莱坊

香港住宅市场：
• 为抑压炽热的本港住宅市场，特别是一般住宅，今年二月，金管局调低港币700万元或以下自用住宅物业的最高按揭成数，由六至七成，一律降至六成。

• 过去几年住宅价格上涨，去年本港住宅成交主要集中在港币300万至500万和港币500万至1,000万之间，以上两类的住宅成交佔总住宅成交量的70%。住宅价格飚升减低买家的负担能力，去年70%的成交单位面积都在600平方呎以下。

• 如今本港的供楼负担比率约百分之80%。假若按揭利率上调100和200个点子，每月供款将分别上升10%及20%。因此，我们估计按揭利率上调少于200个点子将不会对本港住宅市场带来显着影响。

• 今年上半年，中国买家佔豪宅市场近20%，较过去几年顶峰时超过40%为低。中国内地经济放缓，林浩文预计将会有更多投资者重新投入市场。今年上半年，首十宗大额豪宅交易中，内地买家佔80%。

• 预计未来的住宅供应将集中在新界，其次是九龙，而港岛的新供应则非常有限。新界的住宅供应将主要分佈在元朗和将军澳，而九龙新供应则集中在启德。
• 今年首五个月，本港豪宅价格上升1.4%，而一般住宅更上升近7%，预计今年本港豪宅和一般住宅价格上升的势头将持续。林浩文指出：「最近金管局就针对一般住宅调低最高按揭成数、股市畅旺带动豪宅市场，且中国内地房地产市场放缓令更多买家重返本港寻求较安全的投资，市场的目光现重新集中在豪宅市场。预计今年豪宅价格将上升2-5%，由于对中小型单位的需求强劲，一般住宅的价格将上升5-10%。」

2015年本港住宅楼价：

資料來源：萊坊