• 為觀塘注入新氣息

    30 September 2022

    新鴻基地產重建前身為九巴車廠的巧明街 98號,為觀塘發展步伐打開新一頁。此區多年來被視為香港的工業重鎮,這座全新的商業發展項目 (KTIL 240),相信可望成為另一個振興該區的催化角色。

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    項目位於觀塘道側的繁忙街道,行人貨車熙來攘往、絡繹不絕。其中雙子辦工大樓立面由 Atelier Global (香港滙創國際建築)設計,商場立面及室內設計由 Lead 8 負責。項目建築師為創智建築師有限公司。

    Lead8 的創辦人兼合夥人蔡尚文指出「提交設計時,需從保持項目功能及街道的比例之間取得平衡」為目標。發展商及多名顧問緊密合作,蔡尚文說項目「透過詳細規劃,使內外連接保持完美無縫,確保足夠陽光能穿過大廈射向街道,以及利用合適設計商店外觀」。他又指團隊「特別考慮到鄰近的環境實況,例如提升連接巧明街及商場和後巷的行人連接流量」。

    總建築面積為115萬平方尺,由兩座20層高佔65萬平方尺辦公大樓空間,以及大樓下佔地50萬平方尺,樓高十層包括四層地庫的「玻璃盒子」零售樓層所組成。辦公大樓及零售空間的天空大堂,以行人天橋與毗鄰大廈連接。

    雖然項目由兩間不同建築師樓負責設計,但在新鴻基地產充份的溝通協調下,幕牆的設計顧及政府和租客的意見和需要,最終設計出現時通透、流暢的玻璃幕牆。      

    綠色及智能設計

    對於新鴻基地產的高級策劃經理麥啟華而言,這個發展項目造就了一次精彩絕倫的合作,運用了建築界的每一門專業,可謂精英盡出。麥啟華指出項目其中一個重要特色是可持續發展及智能設計,項目須同時符合「綠建環評」(BEAM PLUS)、「領先能源與環境設計」(LEED)和「健康建築認證」 (WELL) 的認證要求,將會是香港首批在零售和辦公室兩個部分同時在設計、建築、設施管理和建築物運作方面取得以上認證的項目。

    麥啟華表示,新鴻基地產特地投放更多資源於公司內部的建築信息模擬(BIM)團隊,目前該部門已有約40位工程師,他指出:「應用BIM技術讓我們在建築物落成之前,以虛擬方式呈現出來,確保建築的設計符合要求。與此同時,運用新技術也有助吸引年輕人投身建築業界。」

    新鴻基地產的建築專家、新輝建築副總經理何冠豪先生解釋,使用BIM數據對組合式機械、電器和管道工程(MEP)的應用也有好處。事實證明,無論對物流、供應鏈抑或與政府溝通等各方面,BIM有助改善區內的環境佈局。

    政府參與及地區改善

    在整個項目期間,新鴻基地產與政府合作進行周邊地區改善工程。包括與運輸署及區議會合作,將巧明街從兩綫行車道拓寬至三線,並在不減少行人路面的情況下,將部分街道從單向改為雙向。 事實上,正如新鴻基地產的高級策劃經理麥啟華所說,這是私人發展商與政府合作一同為市民改善環境的一個例子。

    麥啟華指出:「這裡的城市景觀與五年前大有不同,大廈設計為巧明街騰空出十米空間,我們亦正提議建造一條連接港鐵站的行人天橋。現有的四條行人天橋位於左側,將觀塘南北分開,新的天橋可連接南北兩邊,提供一個改善整個地區交通的機會。」

    蔡尚文提到設計如何融入社區改善的經驗,他指出:「對於一個人流量大的空間,能夠於街道以人性化比例量度設計,並在地層提供合符建設比例的玻璃面板是非常重要的。幕牆採用低鐵玻璃,大大提升透視程度及讓自然光線滲入建築內,以及保持街道對行人的能見度的重要性。設計可減低地區中的『牆體效應』,讓行人能夠觀察社區中的細節」。

    香港匯創國際建築設計的呂達文也表示同意,能將內外環境空間取得平衡,為鄰近空間提供高透徹度非常重要,尤其是考慮到朝南的維港景色。

    他補充說:「兩座交錯建築的大廈,讓我們設計時可與規則一同考慮;從美學角度,為不同樓層創建具有不同建築功率。層疊設計讓大廈向地段尾端逐漸展開,同時又保持建築面積的平衡,有效控制太陽熱能的吸收。較小的大樓雖然比例相對較長,但不會影響建築物整體熱傳值,立面設計的折疊策略亦非常有效地對應行政或管理級別人員辦公室的安排,同時亦回應著 Lead8 於裙樓部分的設計特徵」。

    群策群力

    KTIL 240 不僅是新鴻基地產於觀塘的最新的重建項目,還匯集了一群具有專業知識和技能的顧問而打造而成的新型商廈。

    零售層面幕牆的概念源於於創造一個彎曲及有機的幾何形狀,有別於四周以生硬形狀而建成的工業大廈。

    對於向高發展的多層零售裙樓,蔡尚文說這需要重新調整幕牆元素的比例,以融入曲線的表達方式,並儘可能保持玻璃面板的合理設計個性。配合主大樓,圓形大樓配合著裙樓的形狀,構成舒適和歡迎的氛圍,同時避免呈現與鄰近大廈可見的尖角式建築設計」。

    他解釋:「幕牆設計是一個重要的表面組成部分,需要極高透明度,使零售店能正常運作。它還需要發揮其物業功能,以滿足租戶的要求」,並引用餐廳對强大排氣和通風設備的需求為例。

    他補充:「需要在所有用家及複雜設計的要求中取得平衡,與幕牆顧問 Alpha Consulting 的緊密合作,利用了各種幕牆系統以滿足客戶要求及內部功能」。

    雖然項目位置是香港舊工業重鎮的樞紐,但無阻兩間建築設計師樓從毗鄰公園及環境中汲取靈感,與位於十樓的裙樓屋頂所在的秘密花園互相呼應,營造出美麗開揚的公共空間和觀景樓層,提供可讓人享受維港景色的空間。

    從透明度到流動性再到技術層面,KTIL 240 顯然為該區注入了新活力,為香港設計未來樹立了先例。在新鴻基地產的專業帶領下,以可持續發展、共同協作及新高科技,為香港建築業設定新標準。

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