• 影響力 – Simon Fallon 提倡重新利用舊建築的理由

    30 October 2020

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    改造香港舊建築用途的主要優勢是什麼?

    1950 年代以來,香港幾乎每50 至60 年就更新建築物一次。隨著市場對發展現代商業和住宅空間和規模的需求不斷增長,全新發展的項目會對本地的建築環境、文物特徵以及與社區的互動方式產生不利影響。活化舊建築的優勢不僅令人緬懷過去那份熟悉感覺,延續其可持續性,還為所在地區或附近一帶提升價值。

    如果舊有的建築在用途上已經功成身退,我們為何不就爽性把它拆掉,然後捲土重來?

    1977 年,美國前總統卡特在任期間的行政管理和預算局局長Thomas Bertram Lance 曾經說過一句至理名言:「沒破壞,就不修復。」某些建築 物有時不太配合所需,所以很難完全保存,即便如此,儘管技術上雖然並 非真正「瓦解」,但是我們也需要重新考慮完全摒棄原有用途的需要。只 要在結構上有最新的創意,舊結構都可以更新和強化,從而創造更多的樓 層。綠地集團在悉尼的前水務局大樓中就這樣在現有的32 層鋼塔結構中 增加了30 層。

    如果地價高企,是否還有理由保留舊工廈呢?

    這取決於地產發展商的整體目標。的而且確,我們可以根據建築物的特色、歷史和帶給當地的獨特之處而保留它們。翻新舊工廈的時間更短,投資的回報因而更快,對社區和環境的影響也會較小。

    然而,如果某個地區/ 區域裡的劃分隨時間改變,例如從住宅區變成商業區,而建築物的結構又不適合該用途,那麼就是重新為該區域添加新地標的絕佳機會。

    如果政府如此熱衷於活化市內的舊工廈,為什麼會有那麼多繁文縟節呢?

    香港在規劃方面可謂令人費解。很多旁觀者稱之為「醜得美麗」的城市是根據常識而言且實用主義和實行程度上遠遠超過審美角度;同樣,很多舊倉庫建築也可能不適合市區重建局希望把土地潛力發展至最大程度的總體規劃,因而可能會引起紛爭和延遲活化那些建築物的時間。另外,用途也是另一大考慮:改建一些典型倉庫建築的超深樓面可能依然無法滿足當前商廈和住宅的規劃準則,因此有必要徹底重建。

    除了更改建築物賦予的服務,活化舊工廈的主要挑戰是什麼?

    最大的挑戰是確保那棟建築物符合最新規劃和使用更改要求的標準。較大的空間可能需要額外的火警逃生出口、垂直運輸升降機、防火措施,以及自然採光和通風的設計。但是,只要集思廣益,好好規劃,或舊或新的大型工廈都可以成為最大的和最靈活的空間,可以重新善用。

    活化善用項目有哪些重要因素?這類項目需要哪些技能?

    對於投資者、建築師及租戶而言,其中一些最大的不同之處在於該建築物有了新租約和新用途,並希望通過精心的規劃可以重用又一個50 年。

    所需的技能要求則取決於是否真正了解選址的來龍去脈、歷史背景、開發限制,以至不得不提的城市規劃問題。最重要的是通過與創意團隊合作並經歷創意分享和協作,探索建築物的真正潛力,從而進行「規劃前思考」。

    舊建築在活化善用後能夠在提供高質量的商業空間方面媲美新商廈嗎?

    無論在新的選址和供發展棕地上,以至在支持城市更新方面,新建築都足以佔一獨特席位。它們不需要在是否提供優質空間的論調上相互競爭,但它們可以互補而致新舊共融,那麼既可以滿足人們希望熟悉該區、可持續性和城市更新等方面日益增長的需求。

    「當今社會需要的不單單是新建築物本身,還有那個建築的由來與可持續性及該信念的堅持,以及在社區發揮多大的標誌性影響。」

    活化舊建築後,得益最大的行業會是什麼?

    這取決於其整體業務目標和空間要求。可以得益的行業多不勝數,例如房地產投資信託基金可能更專注於精品商業或酒店款待業的發展;商業發展商、零售投資基金,以及正在尋求增值管理的住宅發展商都同樣有所裨益。

    香港的創意工業能否在舊工廈突圍而出且蓬勃發展呢?或者有什麼阻止這種情況出現呢?

    創造大規模的綜合發展空間對於創意工業是至關重要的,而市內的倉庫空間早已成為造就創意工業的基石。話雖如此,這並非意味著我們需要重用所有舊建築,反之,可以將那些舊有功能創建為具有多種用途的新功能。

    瑞士建築事務所Herzog & De Meuron 在美國佛羅里達州邁阿密市的林肯道1111 號停車場項目正正展示了一個設計簡單的多用途建築:夜間活像一個舞台佈景,型格獨特,極具標誌性;同時在日間又集中緩解市內的交通和停車問題,實用非常。整個空間全天候發揮作用,延長了其使用壽命。發展商需要讓建築師和設計師一併參與,確保思考到更多前所未有的點子,並審視可在何處添加真正且長期的價值,確保充分使用該處和提高效率。

    香港有成功活化善用的項目例子嗎?

    很多。堅尼地城的同發大樓是一個很好的例子,當中除了依然可以看到住宅結構的潛力以外,在保持和更新獨有色彩方面也精闢獨到。當然,中環區的大館發展項目亦取得開創性的成功,當中透過深入記錄、尊重和考量傳統建築以及新添加的元素,使整個空間適應現代所需。另外,中環皇后大道中379 號於1960 年建成的唐樓亦於建築物的框架上進行了改建,從而滿足現代生活所需。

    有沒有海外的項目例子可讓香港借鑒?

    香港的都市形式緊絀,土地用途非常獨特,空間問題如此複雜,實在很難在其他城市找到一些近似的。總的來說,保留和改造現有結構從而創建嶄新空間的趨勢正在增長,對挑剔建築由來和特色的租戶來說是可以量身打造的。其中一個例子就是英國倫敦易址的中央聖馬丁藝術與設計學院 。他們將一系列廢棄的大型文物倉庫善用並創造成新的當代建築裝飾物,空間上適應他們所需,文化上尊重過去的地區歷史,藝術上又於倫敦曾經非常荒廢的地區激發起復興的靈感。

    關於Simon Fallon

    Simon Fallon 是香港PMDL Architecture + Design 的業務總監,在多個建築範疇擁有廣泛的國際經驗,曾在歐洲、澳洲和亞洲工作和生活。PMDL 是一家國際級的多領域建築和室內設計事務所,在澳洲和香港設有工作室。

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