展望2015年酒店投资行情走悄，然而行业本身及投资者正面临酝酿中的巨变。
「过去几年间，千禧一代对酒店业的影响与日俱增，而数十年来一直视为行业支柱的产品及服务正面临挑战。」2015年度安永发表的《款待业内探》（Global Hospitality Insights）指出。热衷使用崭新科技，21至35岁的千禧一代，乃现今的新强势消费群。他们与来自中国及印度等国迅速兴起的中产阶级，对酒店体验的要求有别于过去数代人。
新兴旅客群对休閒住宿的要求不断提高，同时安永直言「不论是休閒或公干，比过往更精打细算及注重住宿体验。」投资者及经营者需要创新已是刻不容缓。事实上，新酒店供应主要来自亚洲区，当地服务水平纷陈，市场更零碎及多元文化需求孕育不少创意。影响相关产业发展的几个因素分别为公共空间的盈利能力，廉价航空茁壮成长，流动通讯技术普及，运输网络更发达从而开发更多新旅游点等。这趋势大大利好尤其是亚太区投资者，地价、供应问题及高昂建筑成本推动发展商在传统市中心以外地区寻觅机会。儘管这潮流未必持久，消费者对投资者的影响，实际上与写字楼租户及住宅用家无异。
资本流入
根据联合国世界旅游组织（UNWTO），亚太入境旅客在2014年增长了百分之5.3，达2.63亿人次，在整体投资交易量下降之形势中，表现更显突出。世邦魏理仕酒店部亚太区执行董事 Robert McIntosh 指出：「2013年交易畅旺，主要由于安倍首相的经济政策开放日本市场，令资金开始涌入当地物业市场，不少卖家趁机沽售套现。故此2014年比前一年稍为放缓不足为奇。」日本在311地震后再陷入衰退，新加坡急速增长后逐渐平稳，而泰国局势未明朗，中越领土争议，加上马来西亚接连受客机事故打击，「短期而言，东南亚地区的旅客数目未敢乐观。」
虽然酒店市场目前远远未及其2007年高峰，儘管如此展望2015年度市况仍看好。2014年度的全球酒店投资约为590亿美元，当中75亿美元流入亚太区。「今年度预计录得增长，亚太区升幅将相对温和。这地区最大的挑战，莫过于交易量相对起其经济规模及投资者需求仍然偏低。投资需求庞大，资金来源包括亚洲大型家族企业…酒店房地产信託基金在区内历史不长，却在新加坡及日本大行其道，香港亦有数家同类基金上市。巨额资金正滙聚在区内物色酒店投资机会，与迄今稀疏的交易量不成比例。」仲量联行酒店及旅游地产投资谘询部亚洲首席执行官 Scott Hetherington 同意。
中国自放宽对外投资限制以鼓励企业走出去后，将成为市场上重要资金来源。澳洲归功于高回报率及兑人民币滙价吸引，已成为中国投资者的乐园。当中悉尼是2014年下半年投资活动的焦点，交易量达9.82亿美元。第一太平戴维斯酒店部亚太区执行董事 Raymond Clement观察到，随着旅客人数不断上升，「经济及投资气氛改善，意味更多资金可用作投资酒店，过去动作不多的基金对如日本等地兴趣增加。日益加强酒店投资的吸引力。」
打响算盘
亚太区酒店市场好比地区本身极度多元化，的确出于不同原因，各地表现高低互见，而投资者亦不介意回报率低。对香港尤关重要的内地旅客数目纵使持续下滑，却无阻资金继续流入，归因香港与新加坡及日本，乃亚洲资金的铁三角避风港。
根据仲量联行2015年3月出版的《酒店目的地》报告，2014年度亚太区共录得146宗成交，总额达75亿美元，预计今年度将上试80亿美元。资金避风港市场虽仍独佔鳌头，其馀项目平均分散在亚太区，主要投资目的地包括新兴热点仰光、雅加达、河内及胡志明市。布吉、曼谷、台北及孟买位列已发展市场榜首，一线内地城市像北京和上海、首尔、大坂预计位列中游。香港及星加坡去年各增加 1700 间豪华客房，现时每日平均房价（ADR）分别约476美元 及323美元，平均客房收益（RevPAR）分别为 373 美元以下至及 259 美元。东京去年只增加248间客房，来自令人印象深刻的AMAN和精品凯悦品牌安达仕（Andaz）。东京的每日平均房价及平均客房收益目前为 $432 美元 及$357美元，政府计划催谷旅客人数，务求到 2020 年时达每年二千万人次，当地酒店市场正酝酿变天。
澳门去年未有新房间供应，表现沉寂。2015年后，JW 万豪、瑞吉、荷里活罗斯福、丽思-卡尔顿及雅诗阁等新酒店相继落成启用。去年澳门凭 90.6% 入住率称冠亚太区。另一方面，随旅客人数上升，马尼拉（2,650间新客房）峇厘岛（3800间）和雅加达（2450间）将大量增加当地供应。雅加达主要受商务及会展旅游带动，而来自中国新加坡及澳洲三国的旅客勐增，则刺激峇厘岛大兴土木。仲量联行预计若所有项目落成，到了2018年，将有超过1万2000间新客房启用。同时间，进军马尼拉的大型酒店集团将为当地增加6000间新客房。
儘管表面上东南亚正经历另一增长期，数据却可能会产生误导。增长指标可包括 ADR 和 RevPAR这两个财务指标（即使两者未必互补）及简单指标如入住率等。「其实这取决于『增长』的定义，一些地区的酒店数目急剧增加，却因供应过剩在其他指标上却未如人意，市场未能及时消化而导致不景气。若旅客增长速度未能追上供应，每日平均房价势将下滑，减低该目的地对投资者的吸引力。」Clement先生提醒。
儘管对数据的诠释因人而异，酒店投资者对几处地点满怀信心。世邦魏理仕 McIntosh先生介绍指出起步阶段的缅甸已获不少资金青睐，此外，就传统胜地而言，渡过政治动盪的泰国复甦，而印尼保持增长趋势。仲量联行Hetherington先生同意McIntosh所言，另外亦看好越南，但提醒投资者要留意缅越两国的複杂投资法规。Clement赞同：「亚太区增长最快的国家必然是缅甸，其旅游业对GDP增长的贡献，在未来十年应属世界最高。」
超越奢华
兴建及购入酒店，落成后启用产生收入乃行业一贯模式。其性质正在改变，投资者努力适应新趋势之馀，产品选择方面发挥更多创意。世邦魏理仕预计今年资金偏向流入商务及非全面配套酒店。精品酒店、时尚高科技酒店及服务式住宅渐受欢迎。豪华酒店的时代并未告终，只是它正面临更激烈竞争。「在大部份地区，计入建筑成本后，其实经济型酒店的每平方米收入更高于豪华酒店。前者房间建造费用相对较低，亦无须提供太多其他设施，充分利用每寸空间。兴建较小型酒店有时较走豪华路线划算。」世邦魏理仕McIntosh意指华丽大堂、会议室和水疗中心等设施盈利能力较弱。「市面上有不少旧建筑可简单改建成酒店。兴建豪华酒店，再而创造重大长期价值殊不容易。」这种思维延伸到酒店选址及非核心资产的崛起。
「传统的酒店级别分类越来越模煳，正因出国旅游已是家常便饭，商务会议旅客可同时探亲或加插休閒行程。」Clement 重申。土地供应紧张，高昂地价令高端品牌佔优，非全面配套酒店的管理经营因难度较低，继续广受投资者欢迎。然而「有限供应下，新酒店将偏向走某一类路线。」
仲量联行Hetherington同意市场供应短缺，注意传统核心区合适资产稀少，令选址转向外围地区。仲量联行近期促成的交易包括位处大东京的赤坂、 池袋及其他地区，显示投资者愿意考虑CBD以外的地点。值得一提的是，不论属类型，「价廉物美」已成为锐不行挡的行业潮流。「优质而定价合理的酒店是增长的火车头，它们以清洁安全为上。不标榜一味低价，而是物有所值。」McIntosh总结道。
酒店业儘管富吸引力兼百花齐放，未来几年却不无挑战。营运商与投资者同样关注政治稳定性、环保法规、供过于求及签证协议变化。当前最严峻的乃供应问题。「最大的挑战是缺乏资产供购置，而且亦需注意滙率变动的影响，但此乃週期性问题，最大难题始终还是资产稀缺。」Hetherington强调。
另一个难题是人手不足。「我们最大的挑战是人手不足，富经验且态度优良，能维持高服务质素的人才更是奇货可居。」吕XX点出香港酒店业面临的烦恼，尤其态度方面或令住客体验有落差。「挽留人才亦是个问题，酒店工作不易驾驭，而且往往需要超越份内职责以求满足客人。」
最后，科技在住宿体验的角色日益吃重。一些酒店以手机进行详细入住手续，又以智能手机代替房间锁匙，改善生产力成本效益及解决人手短缺问题。「人手和培训的确是大问题。我预计像Airbnb的颠覆性高科技将在未来数年诞生，目前它们尚未出现，但有机会重定酒店业游戏规则，这会改变酒店的市场推广方式，但话说回来亦可成为客房的主要供应商。」 McIntosh评论道。
精品玩味
香港木的地酒店
虽然按定义，房间数目少于100间才称为精品酒店，而这概念已和型格及创意密不可分。香港寸金尺土，精品酒店非常普遍，且已迎来另一股精品新浪潮。
位于弥敦道内街的木的地酒店于2012年开业，从规模上切合精品路线，并投入大量心思塑造鲜明个性，务求在激烈竞争中脱颖而出。它除了是发展商协成行进军酒店业的头炮外，亦得到母公司在配套服务及市场推广上大力支援。「每间酒店必须提供优质服务，将失误减至最低。开拓酒店业务对我们的资产组合带来众多好处，引入酒店服务文化是其中之一。」协成行董事总经理方文雄解释道。
方先生深知木的地位置未算最优越，但在十年前购入邻近长乐街地段，发展成旗下服务式住宅时，已看到酒店迁往非核心地区的大势。酒店的公共空间珍贵，故此把重心放在现代旅客的需求。「我们一直能维持九成入住率。」精挑细选后引入的设施包括以当代史为主的艺术画廊和天台酒吧。也许最引人注目的游戏室，设有一个达 100 英寸的 3D 萤幕， Xbox 和 PlayStation 4 游戏机和完善音响系统，对千禧一代的芸芸机迷更是难以抗拒。
重塑品牌再生
新加坡乌节门今旅
香格里拉旗下的盛贸饭店品牌将近走入历史之际，「过去25年来一直表现良好，在竞争激烈的市场中稳佔一席，同时建立忠诚的客户基础。」传讯部主管Mellisa Gillies，解释当初更名为今旅酒店的决定。「不过，我们更着眼未来，办识和应对全球趋势，以及针对「千禧思维」的商务和休閒旅客特殊需求。」
今旅酒店自2014年九月推出以来，已遍及北京、香港、马尼拉，布里斯班及其他5个亚太城市，与其说它和其较传统的母公司品牌风格南辕北辙，不如说是和后者相辅相承。今旅专为年轻和心境年轻一族的商务及休閒旅客而设计，正是一众酒店集团重视这群新兴旅客的体现。这个阶层，以千禧一代为例，活跃并爱探究，最重要的是，热衷运用高科技。拥有502间客房的乌节门今旅是该品牌更名后的首幢全新酒店，以提供贴心、人性化服务为宗旨，让住客在亚太主要城市游历，并最终在世界各地闯荡一番。
重振翘楚地位
首尔新罗酒店
韩国现今以消费电子产品实力称霸全球，崛起成为设计科技大国亦只是近年之事，从人口达一千三百万的首尔，五星级酒店却寥寥可数已足反映出来。来自中国内地的休閒旅客、医疗旅游、会议展览旅客及商务旅客预计继续增长，推动酒店需求。当地整体酒店业正迎头赶上。
开业于1973年，地位显赫的新罗酒店委託 Peter M Remedios 在2013年精心重新装潢。国际五星级酒店集团中，只有四季在可见未来加入市场，这次翻新的时机可谓恰当不过。虽然新罗酒店销售总监虽然 Alex Wontai Kim 重申：「新罗作为首尔最优质酒店地位一向稳妥，是次工程将进一步引证其地位。」
新罗从设计和服务的角度来看精益求精，与国际奢侈标准保持一致，酒店风格加添休閒渡假风，以简约线条、中性色调及天然物料主导，同时维持其会议举办功能。儘管酒店的休閒和商务旅客各佔一半，Kim 承认「会议业务是非常重要的。我们有韩国最佳活动和会议设施。当中三成住客是来参加相关活动，故此会议展览对建立酒店在这方面的地位和声誉是不可缺少。」