在本地只有少数的发展商专注于翻新建筑物工程，然而鹏里却再一次为古旧工厦改头换面，打造成簇新的商业大楼，为区内带来朝气。
在《變形金剛》電影系列中，導演 Michael Bay一次又一次運用超凡特技說服廣大觀眾，令貨車及其他車輛迅間變成幾乎無所不能的機械人，在現實生活中當然沒有如此令人拍案叫絕的本領；但擁有能夠把舊工廠大廈徹底脫胎換骨，並改建成商業辦公用途的公司，在香港芸芸地產界中可是鳳毛麟角。然而，隨著發展商鵬里資產管理（鵬里）及其投資夥伴合眾集團，合作的一個項目接近完成，並因為項目的龐大性及挑戰性，為本地工廈活化的發展進程揭開了新章節。
KOHO ─ 意思是英文 Kowloon Head Office 的简称，建筑物前身是一幢已有35年历史的工厂大厦，鹏里为该厦来一次澈底翻新，并改建成现代化办公大楼。儘管政府过去一直鼓励将工业类建筑物改装作办公或住宅用途，但毕竟用途有很大的不同及改装複杂, 市场反应比较冷澹，而私人企业对所牵涉的繁琐审批程序也是却步原因之一。
再现朝气
香港製造业一直往下走，早在千禧年时大多数工厂已迁往内地营运，政府决定重新规划空置的、未被充分利用的、以及和周边环境不符的工业用地或建筑物，令超过一千幢工业楼宇可经翻新及改造后，当作酒店、零售或办公室之用。截至2009 年，约有36幢工业楼宇成功获批更改地契条款，以准备启动改建工程，但当中只有3幢具备改装条件。
由于政策推出后，初步市场反应欠佳，政府随后宣布更多措施，从而鼓励更多有潜质全幢改装的项目启动。这些措施包括放宽部份建筑法规，并免除整幢改装申请的豁免费用。一些业主及发展商有见及此，陆续申请将旗下物业改装，但依然未成气候。从地政总署 8 月的数字显示，121 宗的整幢改装申请中，只有 66 宗获批。
故此KOHO的出現，對整個工廈改裝的趨勢具指標意義，特別是鵬里在物業改建及重塑形象上經驗非常豐富。鵬里與首席建築師呂元祥建築師事務所、承建商 IBI、工程顧問Mott MacDonald 、以及升降機承建商迅達等合作並預期在這項目中獲得成功，將會在以後這個應該會蓬勃發展的領域中坐擁優勢。
专业改造
鹏里对 KOHO 非常重视，与其惯常商业模式，即是购入表现欠佳的房地产，再透过重新定位替物业增值相比，是次项目的改建范畴更多更广。13层高的 KOHO楼面面积达22,291平方米，改装工程耗资港币1亿7千万。
在香港和新加坡均设有办事处的鹏里，前身为怡富直属地产基金管理部门，于2000 年由管理层收购后易名经营至今，公司在办公大楼、 商铺及住宅领域已建立起超卓声誉。14 年来，鹏里託管的资产超过 353,000 平方米、价值超过 10亿美元的物业。除了翻新物业及替其重新定位，他们还在亚太地区提供房地产资产管理和投资谘询服务；并已拥有两次整幢工厦改装的相关经验。「我们收购表现不理想但有增值潜力的物业。改建相对比重建，使项目更快推出市场，而且成本较低，能更好地平衡风险回报。此外，翻新亦是较环保及符合可持续发展大势。」鹏里项目管理主管唐颖秀小姐解释说。
地利与创新并驱
KOHO 的地利优势令其前景乐观，位处观塘中心地带，是九龙东现代化的工商及交通枢纽。政府已宣佈起动九龙东总纲计划，锐意将该区打造成 CBD2 的新兴商贸区，而 KOHO 启用后将有潜质成为各大企业的据点。东九龙的前景欣然，也正是鹏里及其合作伙伴毅然投入这项工程之部分原因。
将商用物业的租金叫价和工厂或仓库这类工业楼宇相比，对业主而言，改建商业后的租金增益显而易见。然而将旧工厦改作商用，必需经历一连串的繁複程序。以和各政府部门交涉为例，单是和地政、运输及屋宇部门已花上不少时间。鹏里为符合设计及法规要求，需进行的工程包括：加建每层新电梯大堂、地下设有两个办公大堂、加设接待柜檯、停车场及到两个办公大堂的直接通道、安装全新电梯，其中包括三座客运服务所有楼层，及另外两座只供地下至3楼专用、全新外牆、安装全新中央冷冻水空调系统、加装符合商业建筑法规的消防设备、重新规划停车场及车辆接载处、加设高性能反光涂层玻璃窗户、隔声和隔热板等等。
扭转乾坤
是次全方位改造工程牵涉多元技术、努力和资金的投入；鹏里为符合相关法规框架，须执行多项改动。例如改进成商业楼宇时，必须设有更多的走火楼梯、更多窗户、洗手间和每层楼闢设空间作空调和其他设施的机房以符合建筑规范，然而活化工厦政策规则却禁止顶楼以上或楼层间加建额外楼层。「由于前身是工业大厦，所以基本上全幢大厦的屋宇设施不是大幅提升就是完全更换，而且是首次安装空调系统。」唐小姐表示。
旧式工业大厦只能供应最基本的水电设施，可是商厦每天会有数以千计的人流进出，需要更多的支援设施。屋宇署及地政总署容许改装工厦在天台加建，以容纳机房、 空调系统、 水箱及楼梯屋，条件是只能佔用天台面积一半或以下。此天台增建空间亦可豁免计入总楼面面积，然而技术规格日趋严谨，机械及水箱的尺寸和负荷有增无减，如何将这些必需设施纳入有限空间，是设计师和工程师的一大考验。
与时并进
为鼓励发展商进行工厦改装，商用楼宇的部份要求会获得相关部门给予豁免或放宽。以 KOHO 为例，屋宇署放宽自然採光和通风的规定，由足够人工光源及机械通风系统代替，前提是大厦实践能源消耗和室内环境品质效能目标的四成。该指标是「绿建环评」认证，项目要达标需付出额外的努力及费用，而等候不同政府部门审批通过又是另一道难关。
继后尚有泊车位问题有待解决，交通常年挤塞的香港，车位一向供应紧张。法规列明，商业楼宇通常需提供比工厦多四倍的泊车位。除非加建地下停车场，泊车位将计入允许的总楼面面积。「由于商业要求泊车位数目规定比工业楼面更高，这规定是我们最大担忧；因为我们不想将太多可作租金收入面积拨作车位用途」唐小姐指出 KOHO 将设有 20 个泊车位。
点石成金
鹏里为暮气沉沉的旧工厦换上新装，同时通过所设限制，尤如点石成金之势。入口是通爽光勐的大堂，谁又想到之前是阴暗的起卸区，对比差天共地。对于认真实践可持续发展理念的社会而言，与拆迁再重建比较，将现存建筑物改装具有几点明显优势，首先这作法成本较低、而且竣工较快、对环境破坏亦较少。改装旧建筑物对造福广大市民更不待言，活化空置而破旧的楼宇，改建成办公室后出租予中小型企业，有助于创造就业机会，提高整体竞争力，对香港长远来说是利多于弊。另外，工厦活化的个别成功实例，有助掀起模彷效应，吸引其他发展商跟随，将式微的工业区，摇身一变成为孕育经济的摇篮。
鹏里在物业管理方面一向战绩彪炳，过往管理的着名物业包括盈置大厦（原为恆生大厦）、维德广场、九龙城广场和香港怡和街69号。每个项目均经过改装及换上新貌，但只有快将竣工的KOHO 是如此澈底的变革，具备令九龙东工厦翻新项目的指标性地位。