南頭古城(南頭)位於深圳,是一個獨特城市再生項目,擁有歷史感及當代城中村再生的雙重特質。它擁有1700年歷史遺址,保留城門、前庭和祠堂等遺跡,為這片區域注入獨特的品牌價值,突顯其悠久歷史。南頭古城項目佔地35萬平方米,當中包括992棟建築。首期於2021年竣工,修葺約300棟建築,總建築面積89,000平方米。政府於2018年啟動改善項目,選擇南頭作為創新“城市運營商”模式的試點。政府、村委會和私營企業組成合資企業,共同解決城市密集問題,平衡公共利益與私人投資。歷經三年的運營和修葺,項目獲得階段性成功,證明合資企業長期租賃策略的作用。
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這策略建立一個可持續的城市再生模式,在公共責任、個人房產利益和財務可行性之間取得平衡。南頭已成為中國城中村振興典範,為滿足當代城市人口動態需求提供可仿效的解決方案。
南頭是”城中村”概念典範,亦是深圳在八十年代成為經濟特區後,歷經急速城市化下的副產物。在全國400多個”城中村”中,南頭最初為湧入的外地人提供非正式住房,以高密度生活模式將租金收入最大化,這轉型雖然善用空間及更易負擔,但同時帶來衛生和消防安全等問題。
此項目獲獎無數,在最近5月,才被選為ULI亞太區卓越獎的12個獲獎者其中之一,成績有目共睹。
全面卓越的典範
南頭古城是城市再生領域的典範,它超越傳統再開發模式,擁護共存和文化活化,並與政府指導方針一致,即反對大規模開發,以達到環境可持續性和充分利用現有基礎設施,因此南頭開創城中村振興的嶄新模式。
它避免驅逐社群及強制執行新計劃,而是策略地整合持久且日益變化的計劃,將富有創意的”新村民”注入社區,包括創意產業專業人士、企業家、藝術家和表演者,多面向地增強社區活力。
南頭成就一個富有同理心及多元的社會,追求優質生活。藝術家、設計師和創意人士找到一個溫暖社區,遠離過度商業化的旅遊社區,為城市社區生活提供更健康的發展,在平衡和融合城市再生環境樹立卓越標準。
滿足社區未來需求
南頭古城項目對深圳不斷變化的城市需求作出回應,反映中國和全球城市發展並非千篇一律,它解決傳統將城市功能分門別類的挑戰,改善交通使用效率低、環境壓力及非高峰時段區域冷清等問題。
南頭通過整合小尺度的混合用途規劃,建立以社區為中心的模式,促進發展商和運營商之間的合作。它採用”部落”的概念,這是在歷史村落和當代虛擬空間創造社會凝聚力的基礎元素,加強大眾對社區歸屬感的需求。
在面對城市發展所帶來的侵蝕風險,城中村正於南頭古城重新出發。它在保留歷史本質的同時,融入城市目前和未來的發展脈絡,確保他們存在而且息息相關。南頭古城建立的三方機制是成功共存的典範,將過去遺產、當今活力以及未來可持續性完美結合。這種方法證明南頭致力於培養一個充滿生機、適應力強的社區,以應對不斷變化的城市格局。
可持續性與管理
南頭古城展現對環境可持續性和管理的承諾,重視提高空間質量而非最大化租金面積。在開發過程中,只有5%建築因殘舊不堪需要重建,合資企業(JV)優先考慮綠化空間,購買並清拆部分物業以創造小型花園,加強城市綠化。
策略包括在一座主要工廠建築中實施外循環,提高採光,安裝竹製屋頂花園提高隔熱能力。設計要求使用當地原材料,營造不同建築時期的視覺協調感,並優先採用天然和再生材料,如用舊石頭鋪路、用竹子建設骨幹。
南頭古城的運營模式具韌性,由合資企業持續管理,確保租戶改變或修改立面和店鋪都符合社區美學。這種受控但靈活的方法鼓勵公眾參與,並允許租戶為活力四射但”有序”的街道景觀作貢獻。項目審批標準突出對自由表達的重視,同時保持環境和諧。
正面社區影響
南頭古城已在城中村社區中帶來變革,影響延伸至經濟、社會和文化領域。往日該地區的住屋主要通過細分以提升租金收入,提供最基本居住條件但缺乏公共基礎設施,僅餘少量空間用作基本商業活動。
修葺後房地產和租金價值顯著提升,推動當地房東自發參與持續改善社區。項目還刺激經濟活化,增加具有競爭力薪金水平的就業機會,透過增加經濟活動提高稅收。在文化層面,南頭已成為公眾免費參與的地標,邀請當地大眾體驗前所未見的表演、展覽和市集。文化豐富延伸增加居民和新移民的休閒機會,培養更多元的社區氛圍。
此外,該項目持續提高公眾參與度,如將志願設計師與當地企業配對、支持家庭主婦創業、以及創建利益小組以連接”老”南頭和”新”南頭,實現集體參與及共享社區,南頭不僅改善空間,也提升社區營聚。
克服挑戰
南頭古城克服結合歷史與城市發展的挑戰。為統一300棟建築,南頭組建由不同建築師組成的團隊,製定出一致的設計語言,尊重南頭歷史背景,同時注入當代活力。此外,在整合新功能時確保既有社區結構不受干擾也別具挑戰,策略包括引入非傳統租戶,保留原始,防止過度商業化,保留南頭文化氛圍。
房東參與也是挑戰,他們在規劃和設計方面的專業水平並不相同,項目讓他們參與影響自身利益的決策,如將私人空間轉為公共設施或將私家花園整合入公共空間,確保原有建築不會隨時間而消失。通過村委會和意見領袖,協調個人業主對租金估值期望與現實,取得共識,這有助快速獲得長期租約,並得到政府激勵,增強社區參與元素。
這些方案不僅解決當下問題,還為未來發展制定藍圖,證明包容性和創新是可持續城市更生的關鍵。
帶來啟示
南頭古城項目採用創新的三方合作機制模式,值得借鑒。它透過合資企業(JV)內聯合政府、當地村民和城市空間運營商的利益。這種協作方法確保社會責任、個人房產利益和市場可行性得到兼顧,為其他社區提供可複製的框架。
南頭改建模式富有彈性,儘管不同背景持份者的能力、水平可能有所不同,但一致認同平衡多方參與這核心原則。通過調整股權比例和權責分配,機制可根據不同城中村振興的需求而改變。
南頭的”軟著陸”策略是將新元素無干擾地融入現有社區結構,這種微妙而有效的變革可為其他城市再生項目提供重要參考。