環顧當今房地產的景況,既要賺取利潤又要滿足可持續發展的需要正是業主的新角色。為了了解他們在建築環境影響方面所擔當的角色,BEE 探討了一些達致盈利和目的雙贏的措施。
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業主在可持續發展方面採取的方針
對於具有環保意識的業主與租戶而言,可持續租賃是建構兩者關係的基礎。因為彼此皆協定納入符合可持續發展目標的條款,因而超越了傳統租賃的性質,業主每每在引領如何在其房產物業實踐可持續發展的目標方面,發揮著重要的作用。
綠色租賃經常涉及某些基本元素,例如業主和租戶通常均承諾制定特定的能源績效、廢棄物管理、室內空氣品質和節水標準等條款,並予以實踐。
為了進一步體現雙方對可持續發展的承諾,租賃協議可能包括與 LEED 和 WELL 等綠色建築認證相關的條款,讓業主和租戶為獲取這些認證而努力,並加以維持。
綠色租賃績效監測
今天,談到綠色租賃,建立績效監測系統愈見普遍,當然事出必有因。已經實踐這種技術方案的業主注意到禆益不少,包括增強了實踐可持續發展目標的能力、提高了租戶的滿意度以及增加了物業的價值。
再者,當租戶之間的數據互相比較時,競爭優勢就一目了然,由此更可以培育出健康的競爭意識,鼓勵租戶採用可持續發展的做法,實現更好的績效指標。
該系統另一個越來越普遍的原因是,若干綠色建築認證標準已開始准予認證,例如LEED 最新版本 LEED v5 的認證標準包括強制要求實施即時績效監測系統。
可持續監測可以大大減少使用能源、節約用水,並且改善空氣品質,當中皆可以透過減排溫室氣體或節約用水等可衡量的措施來證明。對很多業主來說更重要的是,這些改進可以從金錢方面反映出來。
可觀的成就
BEE 其中一個尊貴客戶是一家豪華購物村的業主。他們在跟其租戶所簽訂的合約中,要求使用其即時績效監控系統 BEE Sense,因此超過 119 家豪華品牌店租戶均須接受能源消耗和室內空氣品質監測,另外11 家餐廳和食品亭亦須使用水錶以及能源和空氣監測。
BEE 在上海和蘇州的商業中心安裝了 900 多台監測器,用以收集數據監測能源、用水量、空氣品質和水質,覆蓋面積達 175,000 平方米。BEE Sense 可以更深入了解哪些方面運作良好和需要改進,並根據實際績效結果促進目標設定。
經過一年的監測,業主和租戶都體會到明顯的好處,包括能夠識別能源消耗中的異常值,並找出績效低下的特定領域。透過比較和衡量租戶的績效表現,業主可以制定具針對性的行動計劃加以改進。
此外,利用從系統收到的大量數據,可以制定了一系列建議,從而達致更佳的節約效能,令能源消耗減少 12%(即約 290 噸二氧化碳當量),同時又顯著改善循環用水的成效,相當於每年節省約 15,000 美元。
善用 BEE 即時監測技術的客戶均使所有可持續發展的指標有所提高,並可持續對其績效進行指標性測試,令其物業認證評級提升。至今,他們在全球房地產永續發展基準 (GRESB) 中獲得了 5 星級評級,在建築研究機構環境評估方法 (BREEAM) 中獲得了 90/100 的出色分數。經過三年的合作,他們的基準分數提高了 125%,躋身亞洲零售中心前三名。
迎面挑戰與解決方案
在走向綠色租賃的道路上,實施績效監測系統的確會面臨初始成本高昂、技術複雜以及租戶反對變革等多項令人望而生畏的挑戰,但有效的解決方案依然俯拾即是。
舉例來說,參與政府為促進可持續發展而推出的獎勵和回扣計畫,可以減輕高昂的初始成本。此外,前期多花費用,其實是有助節省長期成本和加快投資回報。再者,清晰透明的報告機制、能源效率改進的定期更新,以及認證計畫的嘉許,皆可幫助租戶追查和了解物業對環境所帶來的影響。
就技術複雜性而言,解決方法就是與經驗豐富的供應方合作。這不但讓他們從安裝到持續維護均可提供全面支援,而且還可以解決與問責制和衡量可持續發展績效相關的挑戰。
最後,教育和參與都可以大大減少租戶反對改變的阻力。只要就監測系統的好處向各方進行清晰的溝通,甚至提供培訓課程,便可以促進租戶對參與該系統的認可。 要釋除使用該等系統所帶來的疑慮,促進綠色租賃持續發展,業主和租戶之間能夠建立開放的溝通渠道,承諾彼此通力合作,絕對是至關重要的元素。