2016 年市况预期将彷照去年，投资者在本年部署时势必考虑几个关键重点。
亚洲普遍经济疲软、利率上升及与负担能力脱节等问题，只是区内物业市场这年必须解决问题的一小部份，以求保持市场长远健康发展。
多数分析师认为，利率不断上升、中国内地经济放缓，尤其是可怕的硬着陆 、零售市场萎缩、金融、 保险、 地产及商业服务行业前景不明朗将主宰走向。然而机构投资者需求方面，受中国资本外流推动，将成亚太区市场最大利好因素。归因回报合理的可投资项目短缺，投资者会被迫发挥创意。
投资前景
世邦魏理仕于年度预报指出：「机构投资者回报要求相对较低，将重心放在长期持有优质核心资产，例如购物中心及全幢写字楼。寻求更高收益的投资者将在2016年日益转向特种领域自储仓库、长者及学生住屋。」
儘管国际投资者和基金将继续致力进军亚洲加大资产比重，亚洲区内投资者将留在区内。世邦魏理仕补充：「融资成本在如中国及印度等国将下降，而回报可能会上升。随着美国逐渐加息，亚太地区将成为主要投资目的地。
在澳洲，货币走弱，人口结构健康及经济多元化去年令该国继续受投资者青睐，预期今年应能保持。「过去五年澳元兑美元已下挫达36％，对澳洲吸引外资具深远影响，包括推动留学生及旅客数目，令多个领域的投资更具吸引力。」第一太平戴维斯澳洲研究部主管 Tony Crabb 解释。
北望东洋
今年值得关注的还有日本市场的优厚潜质，当地对安倍经济学信心下滑，高质资产有限及资金成本太低。即使如此：「日本仍然是高风险资金的首选目标，但部份併购形式开始引人侧目。」城市土地学会和普华永道联合发佈的调查报告《2016年亚太区房地产市场新兴趋势》中提及。
东京地区的收益率已低至3%，但更低的借货成本能创造高达9成回报，为亚太地区中最高。结果是东京与大坂悉尼和墨尔本并列，成为今年投资热门地点。
新秩序
儘管经济增长放缓，中国内地的写字楼出租数量，甚至某程度上的销售仍居区内市场前列。香港仍然是这趋势的主要得益者。内地投资者希望在香港建立据点令跌势稍缓。回顾2015年，写字楼租赁表现强劲。「中环去年表现强劲，吸纳了618,000 平方呎面积，对比过去十年平均其实只有二十五万呎左右。」仲量联行物业租务主管庞定勤透露。然而他预测今年需求放缓和租金将因此温和攀升，大概5％左右。
中资银行来年继续专注香港业务，但现代工业在亚洲其他地区享有最大影响力。科技公司现时可影响对发展商及业主如何兴建及改装物业。该行业的核心服务及僱员结构改变导致对租用物业有特定要求。
「科技公司将是今年推动亚洲经济增长的火车头，尤其是电子商务营运商，这些公司将继续对核心地段的优质空间有强劲需求，同时设立新据点以吸引秀人才。」高力国际亚太区行政总裁翰德伟说。
印度不容小觑
儘管德里，孟买和班加罗尔的主要写字楼市场属亚太地区表现最佳，印度作为科技大国并未受到太大关注。根据仲量联行数据显示，印度是亚太区中租务最活跃，佔办公室总租赁面积一半之钜。
亳不意外地，IT、电子商务、科技外判、初创企业和谘询公司主导需求，但新租户将在今年加入战团。「许多行业如快速消费品、银行，金融服务和保险业、製造业、电讯业和製药业去年并未进入租赁市场，2016 及17年形势将改变。」印度仲量联行董事长兼印度主管Anuj Puri介绍，他预期「度身兴建的物业将有需求，特别是来自资讯科技的大型租户。
零售重新洗牌
随着金融服务业以稳守为主，新兴产业对楼面需求将增加。预料资讯科技、电子商务和互联网服务将带动工业及物流支援业的需求。「科技业，尤其是电子商务运营商，由于在亚太区的业务持续增长，将成为区内最活跃租户。」翰德伟分析。
透过连带关係支撑製造业的，是正崛起的中产阶级，后者仍是零售业的中流砥柱。通常一向留意如商场等核心资产的零售物业投资者，会避开不灵活或设计欠佳的物业，特别是印尼和越南的新兴市场，并紧随旅客购买力行事。这或代表与中国内地客相关的设施将有资金流入，当中日本更属他们的首选旅游目的地。
日本大抢购
日本的亮点主要在东京周围，除酒店外当算零售。只要日元依然低廉，旅游业将至2020年奥运会前继续勐涨。普华永道预测，东京和大坂，联同胡志明市，马尼拉和雅加达，成为今年的五大零售物业投资者市场热点，摒出名单以外的，计有广州，香港，深圳和中国二线城市。
从去年遗留的一大难题是科技令零售业翻天覆地，令位处更发达市场的物业需求减少。工用物业，由电子商务营运模式带动，需求仍然健康。
科技业亦带动数据存储业发展，从而对数据中心需求甚殷。保安及可靠电力供应仅佔是行业关键要求之二，香港和新加坡的工用物业可看高一线，供应短缺下将有可观增长。
新零售时代
由于来自中国内地旅客人数下跌，拖累奢侈品销售下滑，香港的商用物业动向往往成为头版新闻，预测今年形势难以扭转。
高力国际预计零售物业价格今年将平均下降24％。第一太平戴维斯则比较乐观，指商场租金可升达5％，核心地段商舖会下调15％。然而仲量联行零售部副总监Michelle Chiu留意到，亦有人漏夜赶科场，传统零售商态度谨慎，餐饮业将成生力军。仲量联行去年推出服务迎合这方面的商机，一反业界普遍看澹的论调。
「儘管零售市场低迷，部份餐饮业者仍然大肆扩展。我们不仅看到了不少新餐厅开业，亦看到本地业者扩展步伐急速。」
即使悠久历史及较小型食肆同时扩充，还有几个因素支持餐饮业增长。首先奢侈品牌的销售不振，迫使业主，特别是商场大业主恢复餐饮楼面的昔日比例，一洗近来奢侈品全盛期令餐饮不断收缩的局面。
「我们看到了过去数个月形势急剧逆转，商场业主明白餐饮业吸引人流的重要性，亦留意到以餐饮作卖点的多元零售体验大行业道，如浅水湾的 The Pulse 商场及铜锣湾的名店坊。
业主逐渐加入设施，例如高楼底及阳台以吸引惯设在地面的餐厅进驻，如铜锣湾的Jamie’s Italian。受全球化影响，走休閒路线、提供甜点或健康食品，或体现生活方式概念的场所则是次选目标。Vivienne Westwood 咖啡室、Francesco by Franck Muller、Me by Mercedes-Benz 及 Maximal Concepts 等等利用餐饮服务宣传各自品牌。
这现象不仅发生于香港，当下公款应酬开支已大削。「这发生在全亚洲，新加坡正在经历香港与相同的市场趋势，例如大家都认定高端餐饮已不合时宜，休閒路线更受欢迎。」
世邦魏理仕执行董事Joe Lin 指出管理费用上升与销售疲软是致命伤。「这是一个亚洲的普遍现象，餐饮与生活潮流相结合，见诸于今年在上海iAPM的1921Gucci及首尔Christian Dior旗舰店顶楼，由Pierre Hermé主理的Café Dior。大多数大型奢侈品零售商在亚洲区发展成熟，经过多年快速扩张，甚至近乎饱和点。」
利率上升隐忧
去年各国菁英都在解读耶伦和美国联邦储备委员会其他委员的一言一行。在12月16日，在市场揣测多时会否加息后，耶伦终提高美国利率25个基点，属十年来首次。
世邦魏理仕并不担心美联储十二月的加息会对回报构成负面影响，因为这属意料中事，但若美国再加息，情况或变不明朗。星港两地的影响应较微，星国已在新加坡银行同业拆放利率，即该国基准利率迎接美国加息冲击，回报应保持稳定，但资产价格因空置增加