随着消费模式改变，发展商和租户通过实体上的创意及切合顾客消费体验，为其投资获取最大回报。
谈到零售营销是一门艺术时，相信不会有人异议。 一所大型跨国公司若决定是否于雅加达、北京或两地同时开设零售店，当中的考虑可能涉及多达几十个因素。 外行人看到香港多个地点开设 香奈儿 专卖店，可能感到诧异或作出讥讽，但看来莫名其妙的决定，背后却蕴藏着精确准绳的商业模式；随着亚洲的购物趋势瞬息变化，背后的策略模式便更为重要。
根据一般逻辑，发展商或商场业主自然应当极力争取 如香奈儿 等租户进驻其商场；然而在竞争十分激烈的零售行业中，尤其是如中国、印尼和菲律宾等新兴市场，要确保物业投资获得最高回报，高档品牌并不一定 是 代表 着最 有利可图。
「 在过去的二十年中，大家往往不满所有商场看来千篇一律，内里租户的组合也如是；所以业主约于十年前开始意识到需要求变 ， 更首先从厕所入手 ， 作出变革。 」 世邦魏理仕香港零售执行董事连志豪解释： 「 如果一家商场地理位置不太优越，或是非常庞大，便需要缔造新意。其中一个例子便是 APM ，在十年前开张时没有人会考虑去观塘购物，因此商场便不得不营造新的概念，成为 首个可以深晚 购物的『青少年』购物中心。 」
自 2009 年以来，亚太地区最蓬勃的零售市场一直是印尼、中国大陆和香港，而韩国、日本、澳大利亚和新加坡则成为其次的市场群。 新加坡和香港的租值增长正处于放缓状态，但东京、孟买、上海和德里则稳步上扬，雅加达和北京的租值上升，更于年底预计达到区内最高的 4% 。 仲量联行亚太区零售主管 Adam Cook 表示，发展项目要获取最高的回报率，便当遵循消费顾客和他们的消费模式，来决定于什么商场开设什么商店，以及考虑商场给大家的印象。
他表示：「 消费者绝对在驱使着设计与发展，这也是策略的一部分；因此包含旗舰店、高级品牌商店、一般商场店 铺 、小卖店和旅游商店的组合，成为了零售商的成功组合。 」 Adam Cook 的工作为零售顾问和代表，负责管理、设计及装修商店或商场，以及推行零售策略。 「 消费者在哪里、怎样可以获利、怎样在相关的零售店中触及这些消费者？要取得成功，就不能随便在任何街角，倒模地开设计同样的商店 … 我们协助零售商找到合适的组合；我们也帮助商场识别其正确的组合和定位。 」 换句话说， H&M不适合在 香奈儿 旁边开设 。
亚太地区的实体零售空间，也正
处于蜕变的阶段。 亚洲碍于气候和消费文化，较少见精品店设于街道，高级品牌更是少之又少。 一个全球性品牌在德里和多佛的产品可能一模一样， 「 但在建立一个可迎合顾客的商店网络方面，就大有不同。 」 Cook表示： 「 客户往往要上艰难的一课。同一个品牌在
美国一向开设的商店，其模式未必一定适合亚洲，不同国家的模式也可能大相径庭，例如日本和香港等地方便不只着重高级豪华品牌，同时还有快速时尚到大众化价钱的时装，相比发展中国家或印度就有很大差异；以印度市场为例，品牌不是高档次就是以价格为上。印尼现在极具潜力和受人关注，不过对投资者来说尚有很多障碍因素。 」虽然有所谓的困难，对可以找到用地的发展商和投资者来说，却是一个受欢迎的投资选择。 除了 两个已开始兴建的乐天集团商场外，印尼已下令暂停兴建商场直至 2017 年，现有物业的空置率维持于 2% 。
零售投资的成功关键，在于能否让不同物业有所识别，而带有主题和专注切合顾客群的商场之数目正逐步上升。 这对中国大陆来说至为重要，中国往往出现市内整个街区设立了一系列建筑上和内里商店组合皆相差无几的商场，其租用率低于 50% ，也对其租值构成伤害。 APM便是一个经过改营来吸引特定消费群的 一个最好例子，太古地产数年前优化太古广场也是一个典范。 太古发展商认为商场该走高端零售的路线，因而 没有与 英国 的 零售商玛莎百货 续租， 此举 受到广泛报导。 对于同类的设计和规划策略会否长期持续，Cook作出评论： 「 绝对会是这样，而施行此策略的物业，利润表现也往往较佳。定位为奢侈品商场的人流量可能较以往少，然而新顾客消费的单次交易额，可能为以往的十倍之多。 」 太古广场策略方向背后的投资理念，最终来说是正确的：所吸引来的顾客群衍生更高的收入，现有租户之带来的利润也比玛莎百货为高。 他 也指出日本发展商 Aeon 于越南三个商场物业的组合 ； Aeon 计划了一个主打奢侈品的商场，另一个以家庭为中心，第三个则专注于宠物。 Cook表示： 「难以吸引租户的 商场，正是那些不东不西的商场，当顾客花费几千元买一个手袋时，不会想经过一系列的打折时装品牌。同样而言，如果一个年青人只有一百块左右消费，要经过 Gucci 及 Prada等一些对 他们 遥不可及 的品牌，也是没有意义。 」
尽管消费者和发展商
较为垂青大规模的购物中心，这类型的商场对寻找新意的消费者来说，兴趣逐渐下滑，因此商场发展也走向类似中央商业区的零售加餐饮发展模式。 Cook 指出： 「现在开始出现更多 刷新都市 景观的多用途 体验，这趋势 在 新加坡很明显，其实在澳大利亚已一向存在，现在则开始蔓延，在韩国的江南区和不同购物地区均可看到，而韩国此刻正带领着亚洲时装和零售的潮流。 」商场糅合室外都市空间或作别树一帜的设计，越来越见其价值。 而发展商较以往更主动地选择及争取租户的策划性零售，也呈现上升趋势。 Cook 同时指出，零售商也存在压力，需要作出一系列的策略，以迎合不同设施的特性，例如街道、商场或机场等卖点。 「 如果某 零售店只有一种模式和一款产品组合，在开设店铺时考虑不同的物业地段，或许只能适合当中百分之五的选择。若想获得最高的投资回报率和真正的业务组合，便需要有灵活设计，以配合不同的策略和投资水平。 」
Cook 认为现阶段除了作出主攻特定消费群的策略外，若考虑投资的话，在某些市场中将现有商场重新定位，相比兴建新的商场更为明智，而世邦魏理仕的连志豪也表示认同。 「 商场的竞争非常激烈 ！ 荃湾广场、荃新天地、荃湾城市中心及愉景新城皆作出不同规模的装修，使商场外观更为独特和高级以吸引购物 人群。这些翻新工作和重新规划租户的组合，将吸引更优质的商店和品牌。 」高力国际于六月发布的一个研究报告，更进一步地作出理论，认为香港在边境口岸发展折扣直销购物中心，将 弥补在城市核心地区所减少的消费。
尽管在印度、菲律宾和印尼等地重塑物业，是一个明智的策略选择，发展商 （ 如中国的太古地产和陶布曼亚洲 ） 依然兴建新的商场，正因零售空间还是属于稳健的投资。 Cook表示： 「 利率 的水平之低，让购物变得吸引。机构投资者于其投资组合中包括了零售业，因为根据近期趋势，将现金放置于零售业相对较为安全， 现阶段来说颇为划算，也是 较安全的投资策略。预测将会有更多商场易主到更具规模的投资者手上。坦白而言，亚洲现在尚有很多商场的定位非常不济，可轻易地选择插手并作适当定位，于数年后便可出现不错的增长。 」