捷得副总裁及中国区总经理杨国东先生分析电子商务、 政府政策、 购物中心和科技对亚洲零售业设计发展的影响；并探讨如何透过在现实世界中打造大胆、广泛兼容性和关系化的经验以应对挑战。
无远弗届的电子商务及对零售商的影响
电子商务已成为中国、 东南亚和世界大部分地区的零售业的热门话题之一。 事实上，在过去十年，没有其他因素比电子商务更冲击着现时中国零售市道和建筑项目。 正由于电子商务在全球无处不在，它已被列为一个独立的重要因素。 相关的统计数据，例如仅中国光棍节（ 11月11日）一天内的网购营收与顾客人数已令人刮目相看。
在中国，电子商务占整个零售市场份额的 7-8% ，在美国，则稳定地保持在8%左右[注： 根据美国人口普查，在2014年第2季度占6.4% 。 中国教世界惊奇的，是其电子商务的「大爆炸」— 由几乎从零起步，在极短时间内攀升至目前水平。 商品零售商如超级市场和一般电子产品零售商首当其冲，因为购买点面对面服务能创造的价值太少，在网上点击后安排将货品送递到家则轻而易举。 对一众文化和娱乐内容如书籍和音乐供应商来说，发行产品的方式发生了巨大变化，内容制造至交付速度现时几乎在瞬间完成。
然而，电子商务对中国奢侈品零售业的影响一直不如西方般严重，后者有更多选择、 亦在零售商营运、和专卖店分工合作和处理过季产品方面等的业务基本配套发展更成熟。 到目前为止，中国仍未建立好相关配套，即仍然依赖抢购奢侈品产品的,占少数人口的顾客群的增长，不过这人数群数字依然相当惊人。
就普罗市场而言 ，实体零售的发展方兴未艾— 即日常见到的商场购物。 在主要城市的商业发展和高尚地区，待开张的大型旗舰店数目仍可观，大众化的购物中心继续由熟悉的经营者与商户合作开发。 然而，实体店铺的功能正发生变化。 随着互联网成为主要的浏览媒介，实体店铺变成客户网上购物提货、换货或退货的地点。 在多渠道销售的商店，顾客甚至可以在店内下订单，然后安排付运。 此外，于不久将来，越来越多的电子商务品牌在商场建立据点将属平常事，这在美国已成趋势。
中国政府的政策
事实上，与美国截然不同，中国内地政策对零售发展的影响力非同小可。 中国政策直接决定与批准包括零售的「 商业 」 项目发展量。 官员有时对其管辖城市的商场类型和路线，甚至地点亦有所限制。 中国开发商的设计简报通常乃按照政府规限及鼓励而撰写，但官方规划所要求与市场需求严重脱节。 更深层次的问题是，政府对两项问题尤其敏感，其一是税收需求 — 仍然过于依赖土地拍卖作为收入，在许多城市卖地税收很容易在预算中占超过一半，令市场供应过剩；其次是住宅市场投机泡沬 — 租赁条款和中央规划推使令项目的相当比例倾向零售和非住宅功能，以企图打击炒风，但又不减慢土地销售；这些政策令部分已达饱和的地区继续有大型购物商场不断落成。 只要基本因素不变，前景仍然不明朗，而兴建和设计速度则变得争分夺秒。
急促发展 令市场单一化
认为中国现今项目发展速度过
急者为数不少，尤其品牌数目太少及经营者经验不足实难以应付行业需求。 在近 2年或3年诞生的所有新设计方案，几乎在意念、外观和感觉上千篇一律。 事实上，若能瞄准市场对独特设计的渴求，设计师、经营者和发展商不愁机会大展身手。 然而开创先河到底需要勇气和坚持，亦同样需要研究目前市场所欠缺，再针对性地设计富原创性和与别不同的方案以填补空白。 能打破常规，挑战传统，成功带来效益、提供更多选择兼和所在城市成功融合的项目为数不多。
捷得独特的「创造场所」理念，致力打破这种模式，向客户证明鲜明个性的庞大益处。 以日本中型城市福冈的运河城 Canal City 为例，这座开业近20年的购物中心，迄今受欢迎程度与人流不减。 当时日本的零售环境以传统购物商场为主导 — 即一个个美轮美奂，手工精细且大开空调，里面包罗万有的密封玻璃盒子，商户、环境和色调均大同小异。 营运者来来去去那几间公司，大家不敢偏离这种模式半步。 运河城锐意透过「创造场所」理念大革新，创造一个穿透性的城市舞台，那里的餐饮商户、 娱乐、 精品店和百货公司与公众空间相互交织成一体，水乳交融得任何人会几乎没意识地直抵项目正中心。 运河城开幕第一年已吸引了1,600万人到访，而福冈人口则只不过200万人。 中国和东南亚的亚洲市场所需的，正是这种雄心愿景。
和所在地文化背景相呼应也是在购物中心成功创造完满公众娱乐体验的一个重要元素，而捷得相信，这元素在中国的零售业发展具有显著潜力。 捷得将其丰富的国际性「创造场所」经验引入亚洲，以往曾替洛杉矶奥运会、巴黎迪斯尼乐园、卢卡斯电影公司、环球影城和可口可乐等客户群，创造能体现所在城市的文化身份，并为当地居民提供具主题、原创和独特的公众空间。 当中决定性的文化特征可以涵盖餐饮到体育，甚至演艺等。 举例来说，由于生活方式不同，运动在西方作项目的主题比中国更常见。 对于中国项目，捷得相信若加以善用，其悠久文化元素如传统杂技、四川的「变脸」等拥有巨大潜力，通过整合，创建成全国性舞台，作为零售发展项目不可或缺的一部分。
科技整合
撇开电子商务不谈，大
家亦体会到科技对购物商场和公共空间的重要性。 在超过 10年前，捷得负责设计香港数码港商场时﹐已融入现今市场趋之若鹜的前瞻性科技。 尽管软件（例如科技）已再向前迈进一大步，但使用这主题以吸引人客的核心主旨仍非常明确。 就算以硬体而言，项目亦在设计时已加入开辟了多用途场地和活动空间，以举办不同类型的活动，如产品发布会、音乐表演或现场直播。
科技是极容易复制，而这正是成功要素 —规模越大，实施的基础结构成本就越低廉，让任何人都可以利用相同方式复制。 那么实体商场之间的竞争，就变成能否在其环境、 经验、 管理、 设计和施工方面令人耳目一新。 购物中心能否让所有人；包括学生、 公司主席或蓝领、附近邻舍或外地访客一一宾至如归？ 未来设计方案的成功，系于如何在未确定访客的背景及来源下，仍能迎合其需要，如何不分贵贱，及最后向这群形形色色的访客提供多少选择。 这当然牵涉到一定程度的不可预知性，但若我们可以创建一个如斯开明的发展项目，就开始把旧模式打破，兴建更历久不衰的项目。
创造包容的 场所，照顾普罗大众而非顶端上的1%人口的精神已融入捷得的设计基因，他们深信每个人都应感到受欢迎、舒适并享受身处环境。 捷得希望其负责的项目专案，不论有否消费意图，都能吸引公众前往。 当场所设计得宜 — 成为人人希望到访、交流并和朋友聚会的地点，以及有效而顺畅的交汇点，自然衍生其经济和社会价值。
面临挑战
零售行业所面临的最大挑战是实体、非网上零售
环境的设计乃最慢的一环，而零售模式与消费者对零售环境期望的转变却快得多。 因此捷得认为迅速了解最新趋势及其对实体零售的影响是不可或缺的。 以电子商务为例，五年前所有发展商均想建造平均大小为 150万平方呎购物中心；但现在，考虑电子商务对大众零售市场的冲击，以及市场上充斥如倒模般的巨型商场令经济效益成疑，所以捷得首先会问客户是否坚持需要如此规模。
捷得目前正为不同客户设计合适的零售方案，有国营机构如绿地地产，亦有愿意一尝突破的中小型客户如宝龙地产。 捷得亦有替中国内地的二三线发展商设计较小型项目。 鉴于项目规模和较边陲位置，它们需要完全不同的思维方式和设计技巧，其中之一例是在天津市的海滨小镇上设立餐饮和零售娱乐街。
捷得经常在设计开始之前就 零售战略向客户提供建议，并和零售顾问合作反覆验证及确立项目定位。 这有助设计师，与令客户明白自己希望成为那类零售物业的发展商。 在西方和相对成熟的亚洲市场，专门和百货公司合作的长线发展商，与纯粹利用零售替其整个综合性项目增值（如森集团）的较短线发展商之间有明确划分。 在不久将来，大多数中国的开发商不得不在长线或短线零售发展之间作出抉择，及迈向专业化，而 有见及此，捷得必能为他们策划更合适及成功的设计策略和建筑。