南頭古城（南頭）位於深圳，是一個獨特城市再生項目，擁有歷史感及當代城中村再生的雙重特質。它擁有1700年歷史遺址，保留城門、前庭和祠堂等遺跡，為這片區域注入獨特的品牌價值，突顯其悠久歷史。南頭古城項目佔地35萬平方米，當中包括992棟建築。首期於2021年竣工，修葺約300棟建築，總建築面積89,000平方米。政府於2018年啟動改善項目，選擇南頭作為創新“城市運營商”模式的試點。政府、村委會和私營企業組成合資企業，共同解決城市密集問題，平衡公共利益與私人投資。歷經三年的運營和修葺，項目獲得階段性成功，證明合資企業長期租賃策略的作用。
(Click here for English version)
這策略建立一個可持續的城市再生模式，在公共責任、個人房產利益和財務可行性之間取得平衡。南頭已成為中國城中村振興典範，為滿足當代城市人口動態需求提供可仿效的解決方案。
南頭是”城中村”概念典範，亦是深圳在八十年代成為經濟特區後，歷經急速城市化下的副產物。在全國400多個”城中村”中，南頭最初為湧入的外地人提供非正式住房，以高密度生活模式將租金收入最大化，這轉型雖然善用空間及更易負擔，但同時帶來衛生和消防安全等問題。
此項目獲獎無數，在最近5月，才被選為ULI亞太區卓越獎的12個獲獎者其中之一，成績有目共睹。
全面卓越的典範
南頭古城是城市再生領域的典範，它超越傳統再開發模式，擁護共存和文化活化，並與政府指導方針一致，即反對大規模開發，以達到環境可持續性和充分利用現有基礎設施，因此南頭開創城中村振興的嶄新模式。
它避免驅逐社群及強制執行新計劃，而是策略地整合持久且日益變化的計劃，將富有創意的”新村民”注入社區，包括創意產業專業人士、企業家、藝術家和表演者，多面向地增強社區活力。
南頭成就一個富有同理心及多元的社會，追求優質生活。藝術家、設計師和創意人士找到一個溫暖社區，遠離過度商業化的旅遊社區，為城市社區生活提供更健康的發展，在平衡和融合城市再生環境樹立卓越標準。
滿足社區未來需求
南頭古城項目對深圳不斷變化的城市需求作出回應，反映中國和全球城市發展並非千篇一律，它解決傳統將城市功能分門別類的挑戰，改善交通使用效率低、環境壓力及非高峰時段區域冷清等問題。
南頭通過整合小尺度的混合用途規劃，建立以社區為中心的模式，促進發展商和運營商之間的合作。它採用”部落”的概念，這是在歷史村落和當代虛擬空間創造社會凝聚力的基礎元素，加強大眾對社區歸屬感的需求。
在面對城市發展所帶來的侵蝕風險，城中村正於南頭古城重新出發。它在保留歷史本質的同時，融入城市目前和未來的發展脈絡，確保他們存在而且息息相關。南頭古城建立的三方機制是成功共存的典範，將過去遺產、當今活力以及未來可持續性完美結合。這種方法證明南頭致力於培養一個充滿生機、適應力強的社區，以應對不斷變化的城市格局。
可持續性與管理
南頭古城展現對環境可持續性和管理的承諾，重視提高空間質量而非最大化租金面積。在開發過程中，只有5%建築因殘舊不堪需要重建，合資企業(JV)優先考慮綠化空間，購買並清拆部分物業以創造小型花園，加強城市綠化。
策略包括在一座主要工廠建築中實施外循環，提高採光，安裝竹製屋頂花園提高隔熱能力。設計要求使用當地原材料，營造不同建築時期的視覺協調感，並優先採用天然和再生材料，如用舊石頭鋪路、用竹子建設骨幹。
南頭古城的運營模式具韌性，由合資企業持續管理，確保租戶改變或修改立面和店鋪都符合社區美學。這種受控但靈活的方法鼓勵公眾參與，並允許租戶為活力四射但”有序”的街道景觀作貢獻。項目審批標準突出對自由表達的重視，同時保持環境和諧。
正面社區影響
南頭古城已在城中村社區中帶來變革，影響延伸至經濟、社會和文化領域。往日該地區的住屋主要通過細分以提升租金收入，提供最基本居住條件但缺乏公共基礎設施，僅餘少量空間用作基本商業活動。
修葺後房地產和租金價值顯著提升，推動當地房東自發參與持續改善社區。項目還刺激經濟活化，增加具有競爭力薪金水平的就業機會，透過增加經濟活動提高稅收。在文化層面，南頭已成為公眾免費參與的地標，邀請當地大眾體驗前所未見的表演、展覽和市集。文化豐富延伸增加居民和新移民的休閒機會，培養更多元的社區氛圍。
此外，該項目持續提高公眾參與度，如將志願設計師與當地企業配對、支持家庭主婦創業、以及創建利益小組以連接”老”南頭和”新”南頭，實現集體參與及共享社區，南頭不僅改善空間，也提升社區營聚。
克服挑戰
南頭古城克服結合歷史與城市發展的挑戰。為統一300棟建築，南頭組建由不同建築師組成的團隊，製定出一致的設計語言，尊重南頭歷史背景，同時注入當代活力。此外，在整合新功能時確保既有社區結構不受干擾也別具挑戰，策略包括引入非傳統租戶，保留原始，防止過度商業化，保留南頭文化氛圍。
房東參與也是挑戰，他們在規劃和設計方面的專業水平並不相同，項目讓他們參與影響自身利益的決策，如將私人空間轉為公共設施或將私家花園整合入公共空間，確保原有建築不會隨時間而消失。通過村委會和意見領袖，協調個人業主對租金估值期望與現實，取得共識，這有助快速獲得長期租約，並得到政府激勵，增強社區參與元素。
這些方案不僅解決當下問題，還為未來發展制定藍圖，證明包容性和創新是可持續城市更生的關鍵。
帶來啟示
南頭古城項目採用創新的三方合作機制模式，值得借鑒。它透過合資企業（JV）內聯合政府、當地村民和城市空間運營商的利益。這種協作方法確保社會責任、個人房產利益和市場可行性得到兼顧，為其他社區提供可複製的框架。
南頭改建模式富有彈性，儘管不同背景持份者的能力、水平可能有所不同，但一致認同平衡多方參與這核心原則。通過調整股權比例和權責分配，機制可根據不同城中村振興的需求而改變。
南頭的”軟著陸”策略是將新元素無干擾地融入現有社區結構，這種微妙而有效的變革可為其他城市再生項目提供重要參考。
