• 世邦魏理仕發表《2020年第三季市場觀點》

    7 October 2020

    (2020 年 10月 7 日, 香港) 毫無疑問,2020年可說是香港歷年來最具挑戰性的其中一年。世邦魏理仕《2020年第三季市場觀點》指出由於近月政治局勢緊張及疫情持續影響到本地經濟的不穩定性,本港的商業房地產市場繼續在風浪中前行。2020年第三季的商業房地產投資交易額跌至11年來的最低季度總額,不過亦有跡象顯示來自內地的投資者重投市場開展投資活動。另外,甲級寫字樓空置率繼續攀升的同時,租金繼續下跌。

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    世邦魏理仕2020年第三季市場觀點及專家評析
    甲級寫字樓

    • 甲級寫字樓租賃活動在2020年第三季略有改善。新租賃活動按季增加25%,然而僅佔過去5年季度平均水平的一半。
    • 整體甲級寫字樓市場第三季度淨吸納量錄得負673,500平方呎,整體空置率升0.8個百分點至9.6%。大中環區的空置率錄最大升幅,上升2.1個百分點至7.3%,淨吸納量為負452,700平方呎,屬有紀錄以來最大負值。九龍東是唯一在本季尾錄得正淨吸納量的分區市場,淨吸納量為44,700平方呎。
    • 第三季整體租金按季下跌3.9%,相比第一季的租金按季跌幅為3.5%及第二季的7%。中環的租金水平在各核心區中錄得最大降幅,租金按季下跌4.8%,年初至今的跌幅達14.8%。

    世邦魏理仕香港顧問及交易服務-辦公樓執行董事駱應銘表示:「儘管2020年第三季的寫字樓租賃活動與第二季相比有所改善,但需求仍然疲弱。企業租戶對作出房地產決策時會更為謹慎,繼續以節省成本為首要目標。需要被頂租及附帶完善裝修的寫字樓單位受到希望節省開支的租戶歡迎。有見空置率上升及頂租空間增多,為挽留租客,業主立場亦變得更加軟化,個別情況下甚至會為租戶提供裝修津貼,以鼓勵租用空置空間。」

    商舖
    • 儘管香港在2020年第三季經歷第三波新冠疫情,但近月整體零售額的按年跌幅繼續出現放緩,7-8月的零售業銷貨額按年下跌18.5%,對比第二季的按年跌幅為31.4%。這雖然反映連續5個月的按年跌幅放緩,但部分原因是受到去年下半年的社會動盪造成低基數的影響。
    • 多間國際時裝零售商繼續縮減規模,在2020年第三季期間至少退租歸還11間商舖。四個核心零售區的整體空置率截至9月底攀升4.8個百分點至18.3%。
    • 2020年第三季的街舖整體租金按季下降5.7%,比第二季度按季跌5.5%的幅度略為加快。由於商場業主選擇為租戶提供市場推廣及宣傳活動,商場整體租金保持平穩。

    世邦魏理仕香港顧問及交易服務-商舖資深董事溫運強表示:「在採取多項社交距離措施的情況下,零售商繼續保持謹慎的態度。但是,自去年開始租金的大幅下滑卻鼓勵了一些本地品牌開始尋覓一些低成本、以前看似遙不可及的租賃機會。若果疫情在第四季繼續受控,我們預期該季的零售租賃活動將略有回升。」

    工業及物流
    • 香港總商品貿易額在7月至8月合共按年下跌3.6%,對比第二季錄得6.6%的按年跌幅雖有所改善,但來自歐美經濟體的需求仍然疲弱,到北美及歐盟的出口分別下跌17.8%及20.9%,對比同期到亞洲的出口僅跌0.6%。
    • 由於租戶在租約到期歸還單位,情況尤其在有車路直達樓層的倉庫物業更見明顯,至9月底的倉庫空置率上升0.3個百分點至4.2%。 除數據中心和凍倉營運商外,工廈租賃需求仍然疲軟。
    • 倉庫租金在2020年第三季按季下跌2.4%,而第一季和第二季度的按季跌幅分別為3.0%和1.3%。

    世邦魏理仕香港顧問及交易服務-工業及物流資深董事黎尚文表示:「物流營運商在2020年第三季繼續尋求可以節省成本的選擇。由於租戶的營運規模縮減或選擇搬遷至成本較低的空間,因此有車路直達樓層的倉庫物業項目尤其受壓。 但是,隨著科技公司、電訊營運商、食品和網上零售商的業務擴張,市場對數據中心和凍倉的需求仍然強勁。鑑於在可預見的將來,大多數歐美經濟體能完全控制新冠疫情的機會率比較低,我們預期在未來幾個月,全球貿易需求將保持疲軟。物流營運商在第四季將保持非常謹慎態度,而第四季的倉庫空置率將進一步上升。」

    資本市場
    • 雖然香港金融管理局放寬非住宅物業按揭貸款的適用按揭成數上限從40%上調至50%,然而2020年第三季的商業房地產投資交易額跌至2009年第一季以來的最低季度總額,僅完成44億港元的交易,而年初至今則錄得180億港元交易額,僅佔2019年全年達688億港元總交易額的26%。
    • 地產商繼續出售非核心零售物業,其中包括會德豐和華懋集團,分別以2億港元和4.57億港元的價格出售旗下商場。
    • 雖然沒有計算在以上商業房地產投資交易額,但季度另一重點交易為恒隆地產以26億港元中標壽臣山住宅項目。
    • 沉靜了數個季度的內地的投資者在2020年第三季購入了共22億港元的商業物業。


    世邦魏理仕香港資本市場部執行董事兼主管甄浚岷表示:「雖然過去數月有大量資金流入本港市場,但大手物業投資市場仍然疲軟。疫情和地緣政治的不確定性仍然會是投資者在第四季的主要擔憂,因此在年底前能見到交易額明顯反彈的機會較低。然而,較低的融資成本及有限的商業房地產新供應,加上價格已經出現較大折讓,將會繼續吸引投資者對香港物業的興趣。另外,新股市場持續暢旺亦會逐漸產生財富效應,為未來企業物業投資需求帶來潛在增長機會。」

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