香港及邻近的房地产市道在未来一年会如何发展？
2015 将是充满变数的一年。 过去几年挥之不去的加息预期终成现实，然而带领世界走出经济低谷的亚太区及香港将面临一篮子因素的考验。 内地、日本和德国经济放缓，美国持续的不稳定性，加上写字楼及工用物业的过热和潜在波动风险，中国生产成本不断上升，以及各国陆续从制造业转型皆是亚太区所面临的挑战。
尽管如此，高力国际预测区内房地产交投将在供应大量增加的情况下而上升。 「主要由于供应缺乏，用家与投资者的潜在需求目前被压抑，这类需求将逐渐得到满足。」署任行政总裁杨焕杰于上年十二月分析。 基金到期将旗下资产出售结算，中国的对外投资猛增，电子商务方兴未艾，物流业表现强劲，加上海外投资者重新聚焦于过往受忽视的亚洲地区，应有助房地产市道安然渡过可能颠簸满途的一年。
写字楼市场反弹
虽然亚太地区的经济增长，在 2008 年金融海啸快速反弹后有所放缓，预计 2015 年 GDP 将回到大约 5.5 ％的适度增长。 经过 蓄势待发 的一年，雅加达、马尼拉、深圳、印度班加罗尔和钦奈等新兴市场，租金收益率会录得大约 3 ％ 到 4 ％ 的强劲增长，核心市场方面将以低空置 率及 需求强劲为主调。
然而各个核心市场的表现会极为参差，高纬环球预测来年度的全球写市楼市场，「随着监管越趋严格，东京、香港、新加坡和上海等金融中心将荣辱互见，取决于供求与租户组合。预计日本经济随着安倍首相加速及加大改革力度，应能抵受增加消费税的冲击，重新踏上增长与通胀的正轨。」
预计至 2016 年前，新加坡不会有新供应，而香港与中国经济的紧密相连亦相当影响需求。
按仲量联行区域董事兼香港负责人庞定勤（ Ben Dickinson ） 推测：「香港的繁荣系于中国。若内地经济显著放缓，必会影响需求。市场上供应不足，而且仍会持续多几年，其实已是众所周知。 2017 年后，短缺情况会改善。」因供应增加，打造成CBD2 的东九龙新商贸区，其租金水平今年将回落 5% ，至与尖沙咀相若的水平，中环区租金将重新上升 5% 。
东京作为世界最大的商业房地产市场之一，租金水平受惠将于企业盈利强劲而表现出色。 根据仲量联行研究，当地 黄金地段写字楼每平方米每年租金约 1,400 美元，击败新加坡和纽约。
戴德梁行认为，写字楼投资未来潜力将在印度和中国。 印度的多元化高技术熟练劳动力、充裕新办供应和低廉租金，已令其抛离中国成为最受欢迎的外判国家，此外，中国从制造业转型至高科技、金融和物流业，正重新塑造两国的写字楼市场 。 「中国不再以传统制造业为主，并已开始转型至服务业，而且不再欢迎成衣及低增值制造业进驻，相反觉得已具条件朝向资讯科技与高端生产。」第一太平戴维斯中国区市场研究部负责人简可（James Macdonald）分析。 新供应占了整体市场的35%，可能导到未来一年租金有下调压力。
兴旺的物流储贮业
零售和工用物业在未来几年将掀起翻天覆地的变化。 电子商贸对传统零售业的影响持续，行业已因应进行广泛的重新定位和品牌重塑。 在香港， 2014 下半年后的政治形势使零售收入下跌，失去全球最昂贵零售物业的位置。 高力国际商铺服务高级董事麦海伦注意到：「奢侈品品牌销售额正在下跌令租金回软。然而并不意味着市道崩溃，只是轻微作调整 … 平民化奢侈品将成火车头。随着内地市场成熟，求量不求价将成为本港趋势。」零售业占香港整体经济比重极大， 2014 年第四季担忧市道 持续低迷的悲观情绪弥漫。
占中示威「特别在九月和十月，确实对零售商影响相当显著。但自 11 月已几乎恢复正常。占中运动最高峰的几个月内，中环及旺角生意跌幅较大。」仲量联行地区董事及香港商铺部主管郭富礼﹙ Tom Gaffney﹚承认，「 有趣的是，尖沙咀一切如常 ，选择继续扩张的零售商，即使了解这场运动的深远意义，却并未因此而叫停计划。 」
根据世邦魏理仕的《2014年香港零售市场报告》分析，私人投资者情绪在2015年应会改善，该公司数据显示，2014第三季的访港旅客人次、销售和私人支出均有增加，只有租金较上一季下降0.2％。
「中国游客转向在其他市场购买奢侈品的趋势将继续，窒碍高利润的奢侈品牌在香港大举扩张，因此租赁市场有望由能同时吸引旅客及本地居民的中档品牌驱动」，承接自去年起向非核心区发展的趋势。 正当香港购物天堂的地位摇摇欲坠，首尔、新加坡和东京纷纷争夺这群内地豪客。 另外雅加达、马尼拉和胡志明市作为新兴枢纽表现保持稳定。
与零售业息息相关的物流、工用和仓贮物业在 2015 年行情走俏。 传统及电子商贸对工用物业影响甚微，戴德梁行研究表示雪梨、上海和新加坡三地的相关板块将增长至 2017 年，甚至香港今年亦会录得增幅。
「零售模式或已改变，但存储物品的实际空间需求仍在。我不认为这会打击货仓类物业价值。 2015 将遵循 2014 年的趋势，租金会录得 2 至 3 ％的增长。主要是尽管供应增加，大部份将是自用性质 … 配备载货电梯和以斜坡进入的物业，两者租金一向有所差距。新项目将以载货电梯为主流，设备 和建筑质量相对较佳。」高力国际香港工业物业服务高级董事赵伟雄解释。
日元低廉 刺激住宅市场
日元相对疲弱，香港与台湾﹙台北为主﹚的楼价高企，泰国和印尼大规模社会变迁令居民重新返回市中心，将 构成 2015 年区内住宅市道表现坚挺的主要利好元素。
一直是住宅投资者天堂的香港，「面对着利率风险，加息说法过去五年不时浮现但只闻楼梯响。展望今年讨论将集中在加息时机 … 雷曼危机发生前，按揭利率接近 6 ％而市场仍然颇健康。」加息会令交投减少，继而令中小型住宅租金上升。 总言之，供应紧绌前提下价格仍会温和上涨 3 至 5% ，一月刚发表的施政报告并无措施增加供应。 「除此之外，住宅市场既无负面亦无利好因素，将维持相对稳定。」仲量联行香港董事总经理曾焕平作结。
与香港一样，台湾受惠于两岸经济合作框架协议，同样面对供应不足问题。 尽管如此「内地居民、企业和机构投资者房产的需求不断上升。过去数年两岸经贸关系显著加强，中国企业蜂拥到台湾投资，带动强劲需求。香港和新加坡推行针对境外买家的强硬压抑楼价措拖，使 豪宅价格呈现跌势。」台湾 苏富比国际物业研究部负责人 Kai Chen 解释。 台北豪宅价格亚太区内仍然落后，也预期将稳步上扬，长线投资潜力优厚。
雪梨、墨尔本和新加坡来年保持平稳，东京今年再次成为亚太区内的宠儿。 日元贬值、奥运效应、永久地契所有权、强劲租赁需求 － 只有 40 ％的日本东京居民自置居所，以及大擂大鼓的安倍经济学令东京过去两年成为投资首选。 2015 年的首要难题乃安倍能否在量化宽松扩大规模，十月上调消费税或令消费收 缩 ，经济衰退威胁未除等多方夹攻下成功保持增长。
就目前而言，东京受欢迎程度未减：利率预计将维持超低水平；大型基建陆续上马，像只需 40 分钟的东京名古屋超高速铁路将于 2027 落成。 国会将审议法案，开放规模达 400 亿美元的博彩业，届时楼价或 像澳门般颷升，东京是世界上最多 财富500 强企业进驻之地， 国际人才偏向进驻东京核心区住宅， 而且都知事 舛添要一已定下雄图大计，设立 特殊贸易区吸引亚太区及环球企业进驻。
未来就是现在
3D 打初印
科技是影响房地产发展的一个新兴主流趋势，其重要性增加之速非一般人可料。 撇除对零售业的冲击，及令工用物业复苏，科技变革的速度正静静地对房地产发挥不断增加的影响。
新科技迫使社会重新审视现代办公室面貌及其设施需求。 议。 根据莱坊的 2014 年《全球城市报告》，移动通讯和平板电脑、无人飞机、机器人和 3D 打印等科技，配合科技与创意产业的崛起，在设计和功能为新一代的工作间奠下基础。 该等行业人才渴求非传统、不拘谨，面积较小却更开放的办公环境，他们也偏好人气旺盛的旧区，像香港东区、东京的新宿，首尔的江南区等。
根据年度《城市动量指标》，未来几年最热门投资地点计有现存科技枢纽如伦敦 纽约，新兴科技热点像雪梨、 墨尔本、班加罗尔及内罗毕亦榜上有名。 「科技行业推动房地产发展已是不争事实。」仲量联行全球研究部主管 Jeremy Kelly 指出。
「科技的奥妙是它永远以意料之外的方式改变生活。 80 年代人人都把它挂在口边，于是办公室亦依照那时期的体积笨拙电脑而设计。大家还以为交易需由真人执行，电脑只是辅助，故此需要大量空间以容纳人和机器还有电线糟。最后当然全部落空。科技连游戏规则也一并打破。」第一太平戴维斯环球研究部主任 Yolande Barnes 忆道。